营销推广策略卖点提炼（1）区位——位于政务新区住宅板块的核心地段，未来的城市核心，市政规划的重点，区域发展潜力大且具有较高的投资价值，市场前景看好。（2）建筑规划设计——交通组织合理，功能分区明确（商业配套设施与住宅相互促进），住宅布置合理，景观系统明确，公建配置完善。（3）户型——大社区，多样化、人性化的户型设计，可以提升购房者的居住品质。（4）配套——高起点的配套功能，满足人们日常生活物质和精神层面的双重需求。（5）管理——专业管理公司的统一管理，为人们的生活提供安全、妥帖、管家式的多样性服务，营造舒适、宁静又不失私密的生活空间。序号阶层卖点一公务人员阶层⑴．塔尖阶层人群的聚居地⑵．政务新区理想的居所二富裕阶层⑴．与政府官员为临，有事业发展基础⑵．购买能力强三工薪阶层⑴．一次置业享受一生⑵．社区品质与自身生活需求相匹配⑶．受口碑宣传影响大四劳务输出阶层⑴．强调性价比⑵．跟风及攀比心理⑶．虚荣心强⑷．渴望被尊重和认同⑴．针对四大阶层的不同心理需求，结合每期推出的迎合某一特定阶层心理需求的不同产品；⑵．考虑到小城镇大众的心理趋向，一期推广以公务员为核心人群，塑造“政府后花园”的项目形象，即气质高贵，又不失浪漫主意情调。⑶．在一期项目形象确定之后，利用“官、商”之间的微妙联系，吸引富裕阶层，既有助于事业发展，又满足其附庸风雅的心理，一举数得。⑷．三期利用普通民众（工薪阶层）的“趋同和趋高”心理，同时糅合现代时尚元素，塑造一个阳光化的生活空间。⑸．由于前期的推广和业主的入住，四期产品已经形成了丰富、饱满的多层次形象，和浓郁的生活氛围，项目营造强烈的家的气氛，吸引返乡置业人群，使其有充分的自豪感、满足感和归属感。营销推广进度阶段工作任务主要工作内容媒体应用工作准备期①完成各项销售道具的准备。②耳语传播、酝酿。③确立企划方案细部内容。④售楼处施工完成。①平立面确定。②VI系统设计。③广告宣传作业程序确定。④售楼处包装、定点看板制作。⑤销售准备。①工地围墙、看板。②重点据点户外看板。③报纸软文。引导试销期①贵宾卡销售及选房。②形象推广工作展开。③完成现场准备工作。④传达本案销售信息。①各项推广活动开展②以电话拜访方式告知公司既有客户做先期销售。③信函广告寄发。④来人来电统计及追踪。⑤排定媒体计划。⑥预告公开日期①户外看板，电子楼书。②电视广告。③报纸广告。④信函广告/DM派发。⑤车身广告。⑥横幅/布幔/罗马旗公开强销期①扩大宣传面，开发潜在客源。②延续试销期热潮进入第一阶段强销。③集成掌握来人来电之成交。①来人来电最后过滤。②实施销售控制。③景观初现。④盛大开盘。⑤举办推广、促销活动，报纸、海报等媒体配合。①定点看板。②电视报纸广告。③DM/海报。④售楼处外包装。⑤网站。持续销售期①第二阶段强销。②促进签约。③抗性产品促销。④在总体规划指导下，保证一期分阶段推出的产品顺利去化。①客户反应统计分析。②媒体反应总结。③适时调整销售策略，适应各阶段产品的特性。④后续活动适时展开，营造阶段销售高潮。①定点看板。②海报、广告。③软新闻稿。④网站。尾盘销售期/二期启动①困难产品突破。②未成交客户分析及追踪。③尾盘去化④为二期产品的全面推广做好准备。①将潜在客户进行再过滤。②对剩余产品在不影响项目整体形象的前提下采取机动作法。③二期产品卖点提炼，策划案完成。①海报、广告。②软新闻。③网站。营销活动开盘优惠促销活动赠送精美礼品：开盘当天到售楼部来咨询的意向客户都可获得赠送礼品笔、礼品袋等精美礼品。转盘抽奖开盘日签定合同的客户可以获得转盘游戏资格一次，奖品包括铂金钻戒（3000元）、昆明—大理—丽江双人3日游（2000元）、家用电器（1000元）、惊喜大礼包（500元）。土地奠基仪式、项目发布会、项目开盘、业主联谊会、看房团、房交会、节假日促销社区服务，环境保护，知识传播，公共福利，社会援助，社会治安，紧急援助，慈善，社团活动，社会服务，文化艺术活动