第７章物业管理投标一、基本概念二、物业管理投标的主体三、参加物业管理投标的条件2．招标方规定的要求在物业管理招标投标中，招标方在招标条件中除要求投标人具备相应的物业管理企业资质，一般还会要求投标方具有管理与投标物业类似项目的经验与业绩，并对投标人在资金、管理和技术实力，投标人的商业信誉，派驻项目的负责人、管理团队的条件，物业管理服务内容和服务标准，投标书的制作、技术规范和合同条款等方面作出明确具体的要求。四、物业管理投标的组织机构１、开发部：是物业管理投标工作的核心，它负责确定目标，选择物业，进行投标，参加市场竞争。２、财务部：负责财务、计划、经济核算和各类收费活动。该部门的主管一般都是总会计师，具有资深的项目财务评价能力。３、工程部：负责各种物业管理工程的预算，负责房屋、设备及公共设施的管理、维修、保养和工程技术方面的咨询与研究工作。五、物业管理投标的程序物业管理投标的策略一、物业管理服务的重点及难点一般而言，商用类型的写字楼物业、综合性商业物业管理服务的重点及难点主要体现在经营和设施设备管理方面；工业区物业在消防、污染控制及货物、人员的出入管理有特殊的服务需求；政府物业管理的特殊性主要体现在维护政府形象、内部特约服务、会议接待及庆典服务、安全及保密管理等方面；居住类型的物业重点主要集中在基础性的物业管理服务内容层面；公用事业类型的物业管理服务的重点及难点主要在于确保公用设施无故障的正常工作，对紧急事件的预防与处理（包括恶性犯罪事件、重大事故、自然灾害等）。二、物业管理投标策略的类型２、守势策略这是一种与攻势策略相比显得保守些的策略，运用该策略的物业管理公司通常是尽可能地突出自己的自身特殊优势，避免在自身弱点上与其他投标公司发生正面冲突。３、低成本策略这是指投标公司在制定标价时，尽可能地压低报价以争取中标的策略。采用这种策的投标公司既可以是实力雄厚的大公司，也可以是刚刚开始打入市场的小公司。但是投标公司运用这一策略要注意报价确定不应过低（甚至低于成本），更不能为了压低成本而降低服务质量。４、差异策略这是指投标的物业管理公司根据招标物业的性质，和自己公司的特点，在管理服务的方式方法上提出自己与众不同的构思，颇具创意，与其他竞争对手形成差异，以获得胜利的策略。三、物业管理投标报价的策略物业管理方案的制订一、制订物业管理方案的一般程序(1)组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订。(2)对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料。(3)根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。(4)确定组织架构和人员配置。(5)根据物业资料及设施设备技术参数、组织架构及人员配置、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本。(6)根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案。(7)测算物业管理服务费用(合同总价和单价)。(8)对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整。(9)排版、印制、装帧。二、制订物业管理方案的要求三、制订物业管理方案的要点及方法上述各项内容按其在物业管理投标活动中所起的作用可分为以下几个方面。1．关键性内容(1)项目的整体设想与构思(包括项目总体模式与物业管理服务工作重点的确定)；(2)组织架构与人员的配置；(3)费用测算与成本控制；(4)管理方式、运作程序及管理措施。以上是体现物业管理企业管理理念、管理优势和企业综合竞争实力的关键内容，因此，在物业管理方案的制订过程中，需要认真研究招标文件、深入调查分析招标项目的基本情况和业主的服务需求，运用科学、合理的方法编制切实可行的实施方案。2．实质性内容(1)管理制度的制订；(2)档案的建立与管理；(3)人员培训及管理；(4)早期介入及前期物业管理服务内容；(5)常规物业管理服务综述；(6)管理指标；(7)物资装备；(8)工作计划。以上内容一般是对招标文件中物业管理服务需求的具体响应，也是具体实施物业管理各项服务的实质性方案。在制订方案时要结合物业的实际情况，在满足招标文件的规定和招标人需求的基础上，综合反映企业的管理服务水平和管理特色，并注意不能缺失或遗漏，包括细节或单个项目的阐述。(二)制订物业管理方案的要点及方法1．招标物业项目的整体设想与构思2．管理方式与运作程序3．人员的配备、培训与管理4．管理指标与措施5．管理制度的制订6．档案资料的建立与管理7．早期介入及前期物业管理服务内容8．常规物业管理服务综述9．工作计划10．物资装备11．费用测算12．成本控制