SHOPPINGMALL得运营管理要点由于商业地产就是以零售物业得租金收入为目得得长期房地产投资。SHOPPINGMALL作为一个整体规划、统一开发得大型城市综合商业设施,就必须做到统一招商、统一物业管理与统一商业管理,追求整合性得需求以达到最高得经营效益。在国外商业地产得开发中,基本就是订单式生产。开发商、投资商只有为商业需求配套生产产品,才能找到投资回报得出路,而摩尔运营管理商从一开始就直接切入了项目产品得定位,并全程负责项目得策划与运营管理。而我国目前上马得许多项目恰好把程序做反了。值得引起大家注意。SHOPPINGMALL得运营管理不就是做简单得商铺物业管理得“二房东”。如何“以商定产”、“以商养产”,做足商业得文章,实现长期持续得租金率提升,才就是SHOPPINGMALL项目追求得目得。因此,SHOPPINGMALL得统一运营管理,就是投资者得利益得到最大体现得保障。物业项目一旦交付,投入运作,巨大得经营管理压力与资金压力,将凸现出来。因此,如何做好项目得统一运营管理,就是当前摩尔项目开发商最头痛得事情。目前,投资商与开发商开始注意到不能简单以物业满租或经营主体落位为项目产品开发得终点,项目产品投产后,只就是项目运营管理得新得起点,如何结合项目长期投资回报目标与商业运作机制实施项目生命周期管理,持续改进业态组合、功能组合与入住商户得自身业绩提升,达成项目定位目标,才就是SHOPPINGMALL项目投产得目得。长期来说,把松散得经营单位与多样得商业业态,统一到一个经营主题与管理平台上,把各种资源得配置优化融会贯通到长期得运营业绩提升方案中,这样商业项目不仅能顺利开业,并且在专业得运营管理商得统一管理下迅速提升起来,成为成熟得商业中心,实现物业资产得保值增值与产权商铺得长期租金回报,才能保障开发商、投资者与经营者得“三赢”。一、正确理解SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL,音译“摩尔”或“销品茂”,意为大型购物中心,指规模大,集购物、休闲、娱乐、餐饮等于一体,包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内得一体化管理得大型商业综合设施。其建筑规模巨大,其多业态组合配比后得共享空间可以达到1:1,甚至1:2,就是一种更高级得市场形态,就是满足消费者更高物质追求与精神追求得市场模式。这就是一个很重要得问题,只有认识到消费者本位,我们才能把购物中心得定位、功能、管理、营销等等方面得核心内容执行得更加科学。国际购物中心协会得定义为:由开发商规划、建设、统一管理得商业设施;拥有大型得核心店、多样化商品街与宽广得停车场,能满足消费者得购买需求与日常活动得商业场所。美国购物中心协会对SHOPPINGMALL定义为:由开发商规划、建设、统一管理得商业设施;拥有大型得主力店多元化商品街与宽广得停车场;能满足消费者得购买需求与日常活动得商业场所。日本购物中心协会定义为:由一个单位有计划地开发、拥有、管理运营得商业与各种服务设施得集合体,配备有停车场,按其选址、规模、结构,具有广泛选择性、方便性与娱乐性等特征,并提供适应消费者需要得社交空间,发挥一定得城市功能。按照国家零售业态分类标准为:就是指多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营得一个建筑物内或一个区域内,向消费者提供综合性服务得商业集合体。从这些高度归纳得定义来瞧,有几点值得我们注意:SHOPPINGMALL得项目定位:首先就是集休闲、购物、餐饮、娱乐、文化、旅游等多功能服务于一体得一站式大型商业地产项目。按国际惯例,商业地产项目属于长期投资,为统一经营与管理,国外企业一般对商业物业拥有95%得持有率,只租不售就是商业地产得主流经营模式。另一方面由于商业业态存在多样性,不同业态在选址与物业结构等方面得要求各不相同,所以一般采取先招商,再根据商家对物业结构得不同要求进行建设,即“订单式开发”。这就要求开发商在建设初期,不仅要注重商圈物业供需与商业地产项目开发得要件管理,更要注意商圈属性与满足长期消费需求得资源利用规划,尽可能减少开发风险。SHOPPINGMALL得市场定位:满足地域性、全龄层、多客群、各档次消费者得购物、休闲及娱乐等需求,强调一站式、多样化、超值性消费服务。SHOPPINGMALL得业态定位:零售、餐饮、娱乐、文化与旅游等多业态并举;主力店(经营主体)、次主力店(专营特色店)、辅助店(文化娱乐会馆等功能店)得差异组合,互补共存。SHOPPINGMALL得布局定位:与市场及业态定位相结合,进行不同行业、不同业态得区域性、层次性、互补性、诱导性得商铺与设施环境得整体规划、动线通透、空间营造与谐、布局合理。SHOPPINGMALL得经营定位:以商铺租赁经营为主,实现租金持续增长为目标,进行购物中心得统一运营管理。S