对中国房地产市场趋势及对策的认识当前房地产市场出现了一些新的变化。国家统计局日前公布的2009年前5个月房地产市场运行数据显示，今年1～5月，全国商品房销售面积24644万平方米，同比增长25.5%；销售金额达到了11389亿元，同比增长高达45.3%。房地产行业出现阵阵“暖意”。与此同时，各地还出现了土地高拍的现象，如北京广渠门外一宗地以楼面地价1.5万元/平方米夺得魁首。但房地产市场是否真正进入复苏回暖轨道还需要进行深入分析。当前房地产市场“回暖”的特点当前，我国房地产市场回暖有以下特点：一是结构性回暖。回暖主要表现在商品住宅和商业营业用房，其销售面积同比分别上涨25.5%和18.3%，销售额同比分别上涨45.3%和27.9%，但是办公楼的销售面积同比下降1.8%，这说明回暖并不是全方位的。二是地区性回暖。东部地区基本是全面性回暖，西部是部分性回暖。如东部地区商品房销售面积、办公楼销售面积和商业营业用房销售面积同比分别上涨33.2%、7.4%和25.3%；西部地区商品房销售面积同比上涨26.2%，办公楼销售面积下跌32.7%，商业营业用房销售面积上涨11.9%。三是2008年商品房销售下降幅度较大的一些大城市，恢复性增长的速度较快。如北京市2008年1～12月份商品房销售同比下降38.6%，居全国70个大中城市之首，而2009年1～5月份全市商品房销售面积为747.1万平方米，同比增长107.4%，属于全国增长最快的城市。四是房价总体下降，但降幅趋缓。5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%，降幅比4月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比4月份扩大0.2个百分点。“回暖”过程中的新问题涨价行为阻碍了楼市回暖随着楼市逐步转暖，部分开发商转变经营行为，有的减少促销活动，有的直接提价，有的放慢了推盘速度，急功近利的行为打击了购房者的消费需求，楼市回暖的速度放慢。以北京市为例，1～5月全市商品房销售面积为747.1万平方米，比上年同期上涨1.1倍，然而，随着销售价格逐步回升，5月份全市新建住宅价格环比在4月份上涨0.4%的基础上再涨0.5%，商品住宅销售量出现下降趋势，当月住宅销售15164套，比4月份少销2122套。未来存在供不应求的可能性由于2008年房地产市场低迷，开发商对于未来的信心不足，放慢了购置土地的步伐或者将已有的土地转卖出去，导致了新开工量不足。作为象征开发商投资意愿的指标，如房屋新开工面积、土地购置面积、土地开发面积等依然呈下降趋势。今年1～5月份，全国房屋新开工面积为35652.2万平方米，同比减少16.2%；完成开发土地面积为8844.69万平方米，同比减少13.3%；土地成交价款更是从2008年同期的1640.02亿元下滑到1113.35亿元，降幅达32.1%之多，而土地购置面积从2008年同期的13835.17万平方米下降到9874.77万平方米，降幅达28.6%。新开工量不足，意味着未来房地产市场存在供不应求的可能性。2009年上半年楼市“回暖”的原因一是鼓励消费需求的政策逐步发挥作用。为了扭转美国金融危机带来的我国国民经济下滑的势头，房地产行业成了拉动内需的引擎，从2008年底开始，国务院出台了一系列鼓励居民消费的政策，包括降低契税、放松第二套房贷等，各种优惠政策其实是降低了居民的购房成本。二是房价下调刺激销量上升。从2008年下半年开始，由于销售难度加大，开发商也逐步下调价格，一些城市出现价跌量升的现象，这说明房价下跌是楼市回暖的主因之一。三是压抑了一年的刚性需求的释放。居民在房地产调整中采取持币观望的态度，自主性需求被压抑了近一年，在房价下降以及各种优惠政策出台的情况下，居民购买自住性的住宅增加。从市场销售情况看，销售情况较好的多是二手房和面积较小、总价较低的住房，房地产市场的回暖，在很大程度上是积累了一年多的部分刚性需求集中释放的结果。四是通货膨胀预期的影响。为了刺激经济，我国发放了巨量的货币，未来通货膨胀预期风险加大，同时，在没有更好的投资渠道的情况下，部分房地产投资性需求上升。持续性回暖的条件分析受美国金融危机影响，我国国民生产总值呈下滑趋势，职工工资增幅也大幅下降。国家统计局公布数据显示，2009年第一季度全国城镇单位在岗职工平均工资为7399元，比上年同期增加875元，同比增长13.4%，增幅回落4.9个百分点。与2008年同期相比，各行业的平均工资增长幅度回落十分明显。其中居民服务和其他服务同比回落15.7个百分点，制造业同比回落10.6个百分点，金融业同比回落10.4个百分点。在在岗职工收入涨幅回落的前提下，要保持消费者的购房欲望，取决于消费需求是否能够得到保护并持续增长。我国住房需求分为三类：一是初次置业的消费性需求。这部分需求既包括