2012年中青岛楼市白皮书价格战低开风上半年置业八成是刚需[提要]2012年青岛房地产市场受限购政策影响显著。据中国指数研究院青岛分院数据统计，2012年上半年青岛新建住宅共成交28128套，其中八成为刚需人群购买。纵观2012年上半年，青岛楼市呈现出四大趋势：成交集中、刚需外延、低开风盛行、豪宅价格战。2012上半年青岛房地产市场受限购政策影响显著。据青岛搜房网和中国指数研究院青岛分院数据统计，虽然上半年青岛住宅成交均价实现“五连降”，由1月份的9675元/平降至6月份的9539元/平，但上半年新建住宅只成交了28128套，与2011年同期相比下降28%，成交减少11198套。（2012年青岛楼市以严寒开局，1月份新房成交创近3年新低。虽然在2月份，由于《青岛市房屋专项维修资金管理办法(试行)》即将施行，岛城住宅大量抢签，成交同比大涨77.20%，但“金三银四”黯然褪色，3、4月份住宅成交大幅下滑。步入5月，开发商终于按耐不住，纷纷降价走量，刚需大量入市，楼市“红五月”成色十足。而6月份，虽然开盘数量大打折扣，但受降准、降息等利好因素的影响，住宅成交并没有出现大幅波动，最终上半年成交数量定格在28128套。2011年与2012年上半年青岛住宅成交对比数据来源：中国指数研究院青岛分院2012上半年青岛楼市刚需唱主角2012年上半年青岛新建住宅成交价格构成中，8000元以下占比79.83%；成交面积构成中，120平以下占比84.25%。通过以上成交数据不难看出，岛城房地产市场是以刚需为主，中小户型以及低价产品受到购房者的青睐，而大户型、高单价的产品所占比重较小。2012年上半年青岛住宅成交价格构成2012年上半年青岛住宅成交面积构成数据来源：青岛网上房地产目前购房者80%左右都是刚需，出于自用的目的，投机投资炒房的需求已经基本上被挤出市场。而刚需购房者的年龄层次一般都是在三四十岁以下，属于首次置业，受资金限制，大多会选择单价低的中小户型。因而，上半年住宅成交价格、面积构成中，8000以下以及120㎡以下都占八成左右。纵观2012年上半年，青岛楼市呈现出四大趋势。一、成交集中3区域成交占比达40.89%胶州非限购杀入前二据青岛搜房网数据监控中心统计显示，2012年上半年青岛全市新建商品房共成交31197套，成交总面积312389平方米，其中李沧、胶州、城阳稳居前三，这3个区域一共成交了12784套，占全市总成交量的40.89%；全市13个区域中，有6个的成交占比超过了10%，而其他7个区域仅占比27.49%，不足全市成交额的三成，区域成交集中化的现象非常明显。2012年上半年青岛各区市商品房成交汇总数据来源：青岛网上房地产李沧作为岛城最大刚需项目聚集地之一，汇集了众多大体量楼盘，相互之间竞争激烈，趋于白热化。2012上半年单盘销售金额TOP10中，中海国际社区、万科生态城、中南世纪城和李沧万达广场分列2-5位。中海国际社区之所以会取得进入前三甲，主要受益于其优越的地理位置。临近李村商圈，近地铁口，即使在价格方面未做出大的调整，依然销售良好。万科生态城则是依靠强大的品牌号召力以及长达半年的蓄客，虽然2.2期开盘价格与之前相比并未下降，但依然出现了千人抢房的场景。中南世纪城则在价格优惠方面做的比较到位，购房代金券、100抵5万等活动搞的有声有色，单价也逼近6000元/平，吸引了大量刚需购房者。李沧万达广场在价格方面也做一些调整，新开的5号楼折后起价7400元/平，均价8500元/平，比之前开盘的楼座低了不少，最终也成功杀入了前十。胶州以成交4161套，总成交面积442225平夺得榜眼。因为胶州不受限购影响，又通过环胶州湾高速与青岛市区相连，部分投资型需求转移到这里，其高端住宅市场和其他区域相比，受影响较小。代表楼盘是中信森林湖，上半年共销售了38728平，位列单盘销售面积的第十位，在别墅中仅次于龙湖滟澜海岸。同时胶州的刚需住宅市场巨大，价格也比其他区域要低，如青岛风景二期，均价只有3300元/平，开盘即刻售罄。城阳一直都是岛城刚需重镇，新楼盘数量也位居前列。5月份，共有18家楼盘开盘，而城阳就占了11家。因为新楼盘较多，相互之间竞争也比较激烈，价格也是持续走低，如御景尚都二期起价5180元/平，润兴新海湾起价4708元/平，低价自然起到比较好的促销效果。城阳白沙湾板块有龙湖滟澜海岸、青特花溪地、卓越蔚蓝群岛等