房地产经纪业务的扩展和分化廖俊平（中山大学岭南学院）随着房地产调控的延续和深化，和当前的季节一样，全国各地的房地产市场正在一步步走向冬天，不仅开发商感受到冬天的阵阵寒意，房地产经纪代理行业同样也正在经历近年来最严峻的考验。在市场低迷的时候，从事一手代理的房地产中介公司日子相对好过一些，因为开发商在这个时候正需要用到代理公司的专业策划营销服务。而从事二手中介公司的日子就会更难过一些，特别是二手房买卖中介业务会大幅度减少，因为市场正处于僵持状况，业主不愿降价，买家却认准了市场价格还会下降，不愿出手。以广州为例，最近两个月的二手房成交宗数相比之前几个月下降幅度在25%左右。其实，从行业发展的角度看，市场低迷之时往往也是企业转型升级的绝佳时机。目前很多从事二手中介的公司祭起了惯用的一招：一二手联动，也就是介入一手代理业务，从往常的承接二手中介委托转向为开发商销售一手楼盘服务，把自身储备的二手房买家转介给一手开发商。这类业务扩展方式并无新意，也只能作为市场低迷之时的权益之计，等到市场回复正常，仍然还是会“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒”，做二手的仍然还是要回归二手中介的主业。另一方面，一些成熟的大型二手中介公司却在考虑对多年形成的中介业务流程进行再造，将以往作为中介业务延伸服务的一些业务剥离出去，单独成立公司来开展这些业务。这类延伸服务大家已经很熟悉：成交之前协助买家办理产权查核业务、初步联系按揭银行，成交之后协助乃至代理买卖双方办理交易过户手续、协助办理按揭业务、代办水电煤气物管等等的交接手续，等等。过去，这些业务是包含在中介业务里面的，或者说中介公司收取的佣金实际上是包含了这类延伸服务的费用的。但一方面政府部门从规范行业的目的出发，一直希望中介行业能够明晰服务项目和收费，《房地产经纪管理办法》中明确规定：“一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价”；另一方面从行业发展的目的出发，成熟的大型中介公司同样希望把这些业务剥离出去，明码实价，同时让这些“辅助性”业务能够更好地发展，形成独立的利润增长点。实际上，在房地产市场发育已经非常成熟的美国，同类的“辅助性”业务早已发展成独立的产业：产权查核，有专业的TitleInsurance（产权担保）公司；房屋质量检测，有专业的RegisteredInspector（注册验房师）；产权过户，有专门的Escort（产权过户公司）；按揭服务也有众多的小型专业贷款公司（Lender），他们实际上是银行业务的零售商，他们把钱贷给买房者，再把抵押债券出售给银行。这还没包括为交易过程服务的律师。分工本是现代经济发展的一条基本路径，社会生产力水平就是在不断的分工过程中发展起来的。房地产中介行业的进一步细分或者说深化，也应该是这个行业发展到成熟阶段的必由之路。从我国的情况来看，近年来按揭公司的发展已经比较成熟，不仅一些大型二手中介公司组建了独立的按揭公司，而且一些独立于二手中介公司的按揭公司也发展得很好。这些按揭公司不仅承担了一部分贷款服务功能（即Lender的一部分功能），还承担了一部分交易担保（即Escort）功能。在我国的房地产交易登记制度下，TitleInsurance或许并无独立存在的必要，因为政府的房地产登记部门能够提供清晰的产权资料。但验房师还是有很大的独立生长空间的。而根据我国的实际情况，成交之后的交易过户业务以及水电煤气物管等交接手续也是可以由专业的代办公司来办理的。（本文原载《中国房地产》2011年12期）