第六讲物业管理招投标第一节物业管理招投标的特点第六讲第二节物业管理招投标的分类物业管理招投标第三节物业管理招投标的程序第四节标书编制的要点第五节评标的要点第一节物业管理招投标的特点第一节物业管理招投标的特点四、物业管理的行业特殊性一、早期介入的特点1.物业管理服务是一种同时带有社区公共服新建物业的物业管理招投标应在物业建成投入使用之前进行。务和个体服务特征的群体性服务，这种服二、阶段性的特点务的确定和选择是一种市场行为。物业管理的长期性决定了物业管理招标具有阶段性。2.物业管理服务提供的产品是全天候、不间三、不确定性的特点断、多方位、多层次的过程性服务产品。物业管理招投标要选最合适而不是最好的方案。3.物业管理服务的性价比是弹性的，其所提由于是早期介入，物业本身具有某种程度的不确定性。供的产品定量容易，定质难。第二节物业管理招投标的分类第二节物业管理招投标的分类2.业主大会一、按物业管理招投标主体进行分类1.开发建设单位（开发商）（1）业主大会成立后，成为物业管理招投标的主体；（1）开发建设单位主持前期物业管理招投标；（2）业主委员会进行具体运作；（2）草拟《前期物业服务合同》和《临时管理规约》等相关文件；（3）广大业主和业主委员会的成员一般不是物业管理专（3）政府部门的参与和监督，以维护业主利益；业人士，需要对招投标进行认真研究，并有专业机构（4）开发商应在销售前几个月开始准备前期物业管理或政府部门参与指导。招投标工作。1第二节物业管理招投标的分类第二节物业管理招投标的分类二、按物业管理招投标方法进行分类3.产权人1.自行招标（1）通常物业只有一个或少数几个产权人的情况，产招标主体自行操作招标的全过程。权人作为物业管理招投标的主体；2.委托招标（2）写字楼最为常见。招标方委托专业的招标代理机构进行招投标。3.自行招标和委托招标相结合第二节物业管理招投标的分类第三节物业管理招投标的程序三、按物业管理招投标形式进行分类一、物业管理招标程序1.公开招标1.成立招标机构；招标方有较大的选择范围，有利于避免各种关系2.编制招标文件；的影响，但时间长、资金成本高，适用于规模较大物3.发布招标公告或招标邀请书；业，尤其是收益性物业。4.组织资格预审；2.邀请招标5.发放招标文件及有关设计图纸、技术资料等；由招标人以投标邀请书的方式向预先选择的有能6.组织答疑与现场勘查；力承担的若干物业服务企业发出招标邀请，参与竞标。7.开标与评标；成本较低，但可能会漏掉一些有较强竞争力的企业。8.中标后谈判与合同签订。3.议标适用于原有物业公司的续聘。第三节物业管理招投标的程序第四节标书编制的要点二、物业管理投标程序一、招标书编制应着重注意的问题1.获取招标信息,决定是否参与投标；2.报送投标申请,接受资格审查；1.本物业有无特殊性要求；3.获取与熟悉招标文件并参与答疑和现场踏勘；2.保修期费用的测算；4.投标决策与编制投标书；5.报送投标书；3.报酬的取费形式：包干制和酬金制。6.参加开标及答辩会；7.中标和签订物业服务合同。2第四节标书编制的要点第五节评标的要点二、投标书编制的要点1.评标留有必要的时间;1.投标书的内容；2.投标方对本物业的认识;2.投标书编写注意事项:3.对管理处主任的考察;计量单位4.费用的测算:固定资产的处置方式,物业管理货币费用等。标书规范计算等切忌一本标书打天下！3