1项目三零售商圈与选址一、商圈对零售商来讲，是经营活动的空间界限，进行销售的空间范围；对顾客来讲，是购物行为的空间范围，超出这个区域，会感到不适。4边缘商圈市场占有率5%以上，占本店销售额5%6（四）商圈形态1011121314152、均衡点法则（裂点理论）康维斯，又译康帕斯，为美国伊利诺伊大学的经济研究学者在1943——1948年间对莱利法则进行了深入研究，依据莱利法则，提出了康维斯均衡点公式，用以测量商圈的分界点。其中：Da——a地到中间地c的距离Db——b地到中间地c的距Pa——a地人口Pb——b地人口案例:A与B两地之间的距离为2700米，Pa为10万人，Pb为40万人，则即商圈分界点在距离A地900米的地方。假如不仅是两地，而是ABC三地，同样可以按照此法则推算出商圈分界点。3、科亨·阿普波姆法则阿普波姆先生的创新性在于两点：一是把两地的销售场地面积作为影响因素之一，舍弃了人口方面的影响因素；二是将两地间的距离换算为小汽车行驶时间，更符合现代社会的特点。其中：Da——a地到商圈分界点的时间距离（小汽车行驶时间）Db+Da——两地之间的距离（小汽车行驶时间）Pa——a地的销售面积Pb——b地的销售面积案例:两地距离时间为40分钟，Pa=1000米，Pb=9000米，则即商圈分界点在距离a地十分钟行车距离的地方。前述三个法则，除了莱利法则，就是莱利法则的变种。日本LEC·东京法思株式会社有关专家认为：“莱利法则只适合于计算机有关耐用品、专门用品的商圈分界点，而不太实用于计算日用品。。22232425262728二、商圈调查与分析302、竞争店分析店型确定前的竞争环境分析店型确定后的竞争环境分析3、商圈饱和度分析判断开店的有效性，用饱和指数法。饱和指数，用于评价有无再开店的市场空间。饱和指数法:饱和指数IRS=C×RE/RFIRS——某地区某类商品的零售饱和指数C——某地区购买某类商品的潜在顾客数RE——某地区每位顾客平均购买额RF——某地区经营同类商品的商店营业面积案例：为一敬爱新设果品零售店测定零售饱和系数，根据调查资料分析得知，该地区购买果品的潜在顾客人数为14万人，每人每周在果品店购买10元，该地区现有果品店10家，营业面积175000平方米。根据上述公式，该地区果品行业的零售饱和系数为IRS=C×RE/RF=140000×10/175000=8元用8元和其他地区测得的零售饱和系数相比较，IRS越大表明该市场的尚未饱和，成功的可能性越大；反之，IRS越小，表明市场已经为饱和，成功的可能性很小。3940三、零售店选址分析2024/9/10（二）零售店所在区域位置的类型不同类型的零售店，在店址选择上有共同的要求，也有不同的要求。共同的要求方便顾客购买，扩大影响，有利于运输，覆盖市场不同的要求固定消费于流动消费，商业网点是否集中，服务内容齐全与否，营业时间长短444546零售店设在什么地方，要视具体情况而定，可以有很多种选择，主要有四类：1、城市中央商业区，城市交通要道和交通枢纽的商业街2、城市居民区商业区（日用百货）3、郊区购物中心4、商业区与零售业态选址商业区与零售业态选址4950515253541、零售店销售额预测购买力估算法商店业绩法卖场面积比较法2、新建零售店的费用预测固定资产费用：设备费用、工程费用、房屋、土地和公用设施等费用或租金固定成本费用：房地产取得成本（地价、房价或租金）的摊提，开办费用摊提，开店成本（贷款）的利息，保险费用（财产保险），物业管理费，折旧费用，员工固定工资，其他费用可变成本费用：流动资金费用，员工调整工资，水电费用，促销费用，修理费用，营业税费，储运费用，营运费用3、新建零售店的投资预测固定资产费用和流动资金费用的总和。4、新建零售店的盈亏平衡点分析（1）盈亏平衡点实际盈亏=税前盈亏——费用（分担总部费用）税前盈亏=销售毛利-变动成本-固定成本销售毛利=销售额-销售成本毛利率=毛利额/销售额*100%商品投资收益率（每1元的商品投资所能创造的利润）商品投资收益率=毛利额/平均库存成本=（毛利额/销售额）*（销售额/平均库存成本）=毛利率*商品周转率当毛利率无法提高时，应努力提高商品周转率盈亏平衡点销售额=固定成本/（毛利率-可变费用率）（2）投资周期内需要考虑的外部因素物价上涨指数人口数、户数的变动市场的没落竞争店的入围道路交通体系的变动消费行为改变或产生业态发展的新趋势5、店铺经营安全率预测经营安全率=（1-盈亏平衡点销售额/预期销售额）*100%经营安全率：40%以上，超安全20%-40%，安全10%-20%