石家庄保利花园商业项目可行性研究报告文件项目城市站位项目属性解读第一章项目所处城市及行业背景分析城市定位：百年省会、京津冀第三极、未来大都市区一、城市背景属性分析——2、大都市区空间发展格局二、区域背景属性分析——1、城市站位二、区域背景属性分析——2、未来发展三、宏观经济背景属性分析——1、GDP商业地产的需求则是由产业结构变迁过程中第一、二产业的向第三产业的转移速度所决定的，就石家庄当前产业结构而言，以第二产业为主导，已形成医药为主导产业，带动纺织、物流等相关产业发展的多元化格局，通过聚集和辐射效应，同时也吸引了大量为其提供服务的中小企业进入，也必将带动第三产业的发展。借势于石家庄产业结构的调整，有利于服务业的发展，商业地产作为服务性平台，也必将衍生大量需求三、宏观经济背景属性分析——3、社会消费水平石家庄城市化水平所处的阶段三、宏观经济背景属性分析——4、货币政策1991~2011年全国GDP走势五、行业背景属性分析——1、行业发展趋势万达——不断复制的万达广场新世界——执着的新世界广场富力——已站稳综合体开发的脚跟华润——开始复制“万象城”—综合体中粮——开始复制“大悦城”—综合体龙湖——开始复制“天街”—综合体万科——曾经执着的住宅专业化公司，当前已开始加大商业比重住宅市场的波动起伏下，置信、凯德……各大开发企业纷纷转入“综合体”开发第二章各物业类型的市场背景分析一、石家庄整体市场——土地市场商服用地数量明显增多，其原因：首先，商业地产市场承接大量住宅市场转移出来的投资型购房需求，发展迅速；其次，石家庄城市发展日新月异，潜力巨大，商业地产价值获得投资型购房者认同。东购商圈二、商业市场分析——板块市场特征二、商业市场分析——项目区域商业市场三、公寓市场分析——板块分布特点区域三、公寓市场分析——市场竞争特点第三章项目经济效益评估一、测算前提——1、去化量界定一、测算前提——2、销售价格界定（A/公寓产品）一、测算前提——2、销售价格界定（A/公寓产品）根据区位打分法和产品打分法，区位：∑权重i×均价i×Px/Pi(i=1～6)=6625；产品：∑权重i×均价i×Px/Pi(i=1～6)=6658；综合：区位*45%+产品*55%=6643元/㎡。一、测算前提——2、销售价格界定（B/商业产品）一、测算前提——2、销售价格界定（B/商业产品）根据区位打分法和产品打分法，区位：∑权重i×均价i×Px/Pi(i=1～5)=13793；产品：∑权重i×均价i×Px/Pi(i=1～5)=11495；综合：区位*45%+产品*55%=12759元/㎡。二、经济效益预估——项目投资情况二、经济效益预估——项目销售情况二、经济效益预估——项目损益情况三、经济效益分析——项目经济效益预估9、静夜四无邻，荒居旧业贫。。2025/3/62025/3/6Thursday,March6,202510、雨中黄叶树，灯下白头人。。2025/3/62025/3/62025/3/63/6/20251:28:23PM11、以我独沈久，愧君相见频。。2025/3/62025/3/62025/3/6Mar-2506-Mar-2512、故人江海别，几度隔山川。。2025/3/62025/3/62025/3/6Thursday,March6,202513、乍见翻疑梦，相悲各问年。。2025/3/62025/3/62025/3/62025/3/63/6/202514、他乡生白发，旧国见青山。。06三月20252025/3/62025/3/62025/3/615、比不了得就不比，得不到的就不要。。。三月252025/3/62025/3/62025/3/63/6/202516、行动出成果，工作出财富。。2025/3/62025/3/606March202517、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。。2025/3/62025/3/62025/3/62025/3/69、没有失败，只有暂时停止成功！。2025/3/62025/3/6Thursday,March6,202510、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。。2025/3/62025/3/62025/3/63/6/20251:28:23PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。。2025/3/62025/3/62025/3/6Mar-2506-Mar-2512、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。。2025/3/62025/3/62025/3/6Thursday,March6,202513、不知香积寺，数里入云峰。。2025/3/62025/3/62025/3/62025/3/63/6/20