研究报告·公司深度研究电子城（600658.SH）房地产渤海证券研究所地产调控政策避风港，新兴产业规划受益者评级：买入――电子城研究报告上次评级：首次评级目标价格：13.80陈慧易华强崔喜君上次预测：86-22-2845113586-10-6878425686-22-28451945当前价格：10.44SAC执业证书编号S11502071201042010年12月6日chenhui@bhzq.comyihq@bhzq.comcuixj@bhzq.com投资要点：公司主营高科技园区地产开发，不受房地产调控政策的影响公司未来主要业务为园区开发，在当前住宅房地产严厉调控的政策背景下，公司作为面向于电子信息新兴产业的园区开发者，不但成为房地产调控政策的避风港，还将受益于国家重点扶持的战略新兴产业的一系列优惠政策。公司土地储备90万平方米，土地成本低廉，具有区位优势，毛利率高，丰富的土地储备将为公司持续稳定发展奠定良好基础。公司大股东拥有丰富的土地储备，作为大股东旗下唯一的地产开发平公司52周市场表现台，未来优质项目注入可期。公司产品面向电子信息高新技术产业，受益于国家战略性新兴产业规划北京电子城作为北京电子信息产业基地，作为国家重点高科技园区－中关村科技园区的一部分，将受益于国家战略性新兴产业规划。公司未来将重点建设电子城IT产业园、国际电子总部和马坊科技园。相关报告盈利预测预计公司10年营业收入为13.03亿元，净利润3.96亿元，EPS为公司调研报告0.68元。预计11年公司营业收入18.62亿元，净利润5.37亿元，EPS为0.92元。首次覆盖给予买入评级。风险因素主要为项目进度不能按计划开展以及调控政策下房地产价格的大幅下降。(百万元,元)2008A2009A2010E2011E2012E销售收入百万元(3321291130318622296EBITDA(百万元)-32447444595742净利润-64317396537667滩薄EPS(元)-0.380.550.680.921.15PE(X)-27.319.115.311.39.1EV/EBITDA(X)-54.412.810.47.65.4PB(X)13.024.503.612.822.23ROIC-25.53%17.85%22.46%23.76%23.58%总资产周转率0.700.830.460.540.54请务必阅读正文之后的免责条款部分1of11研究报告·公司深度研究资产负债表2008A2009A2010E2011E2012E利润表（百万元）2008A2009A2010E2011E2012E货币资金54622152416772159营业收入3321291130318622296应收票据10123营业成本286513516777952应收账款11866911营业税金及附加211986138170预付款项7107130165208销售费用30218189283350其他应收款145578管理费用5315737998存货127138881212221498财务费用11-1570-1其他流动资产00000资产减值损失20-5000长期股权投资6355555555投资收益01111固定资产455255124189汇兑收益00000在建工程3057675营业利润-70448432585729工程物资00000营业外收支净额3108910无形资产1036394244税前利润-67459441594738长期待摊费用01333减：所得税1142375063资产总计4472681304337914661净利润-68317403544676短期借款20200000归属于母公司的净利-64317396537667应付票据00000少数股东损益-40879应付账款103113145219271基本每股收益-0.380.550.680.921.15预收款项8435568758992稀释每股收益-0.380.550.680.921.15应付职工薪酬92222财务指标2008A2009A2010E2011E2012E应交税费3236300300300成长性其他应付款159101101101101营收增长率-19.7%288.5%0.9%42.9%23.3%其他流动负债0129129154174EBIT增长率-1018.1%-1190.7%2.7%33.3%24.3%长期借款1100100100100净利润增长率-1210.3%