谨呈：保障房承建单位保障性住房融资服务方案二〇一一年三月融资服务建议书非常感谢贵司给我们这次宝贵机会为保障性住房建设提供融资服务。我司积极进行保障房信托的理论研究与实践探索，已经摸索出一系列灵活运用信托产品支持保障房建设的做法。我司在充分关注贵司融资需求及关注重点的基础上，有针对地提出服务建议。我司有着极大的热情和意愿利用自身的优势为保障性住房建设贡献自身的力量。****有限公司2011年3月目录第一部分对保障性住房融资需求的理解和设想信托参与保障房建设的实质信托作为保障房融资渠道的优势三、公司设想的保障房融资整体解决方案四、公司融资方案的特点第二部分保障房信托融资方案一、过桥融资二、信托贷款三、购买应收账款收益权四、专项融资方案：针对政府保障房建设平台公司五、合作融资方案：与银行等其他金融机构协作六、REITs第三部分公司保障性住房投融资经验及案例第四部分公司简介第一部分对保障房融资需求的理解和设想保障性住房建设对于加快解决群众住房困难，稳定居民住房消费预期，调整住房供应结构，促进房地产市场平稳健康发展具有重要的促进作用。加强保障性住房建设已经成为迫切的需要，是未来相当长一段时间内中央和地方政府的工作重点，而巨大的建设资金缺口，已经成为当前推动保障房建设的最大障碍。一、信托参与保障房建设的实质信托参与保障房建设的实质是达到“取之于民，用之+于民”的目的。信托动员、吸收和利用社会资金，推动保障房的建设，服务于广大人民群众的住房需求；同时，为大量可投资于信托的社会资金提供了具有稳定收益和巨大社会价值的投资途径。借助市场化手段，进行保障房的开发建设，一方面缓解了政府的资金压力，另一方面因为快速完成保障房建设所带来的社会效益和对宏观经济的拉动效应更是难以估量，有利于促进经济的发展和社会的稳定。二、信托作为保障房融资渠道的优势快速：得益于公司制度安排上的灵活性、贯彻国家政策的责任感、多样化的金融工具手段、丰富的风险控制经验等，我司能够向保障房建设迅速投放资金。灵活：我们这种公司是目前惟一可以同时在资本市场、货币市场和实业领域投资的金融机构。资金的使用不以项目取得“四证”为前提，可解决保障房建设启动期及建设前期的资金缺口。我们能够汇聚和引导大量社会资金，针对具体的保障房建设项目灵活设计方案，而不是简单地要求担保能力和还款来源。在保障房持续运营的过程中，信托可凭借独特的优势，开发房地产投资信托产品，为保障房提供长期资金支持。创新：当前北京地区的保障房建设任务重、时间紧、可供借鉴的经验少，是一项需要创新精神支持的伟大事业。解决建设资金问题，急需把各方资源整合起来，衔接好各种融资渠道。我们的资金只是保障房建设多元化资金来源的一种，但却能在整体盘子中发挥“支点”作用，在银行等其他资金不能投资的时候，由信托资金担负启动项目的责任；在银行等其他资金存在审批时滞的时候，信托资金快速到位。总之，信托资金凭借投放速度快、使用方式灵活、创新能力强的特点，能够盘活企业和政府的资金流，对接社会资金与保障房建设，衔接各种融资渠道，使保障房建设得以顺利推进，安居工程得以实施，社会稳定得以促进。三、公司设想的保障房融资整体解决方案当前我国保障房建设资金需求量大。而中国金融市场还未出现一款适宜进行此类投资的金融产品。作为惟一横跨资本市场、货币市场和实业投资领域的金融机构，信托公司享有独特的优势。作为一家具有极强社会责任感的信托公司，我们将这种优势转化为使命感，致力于为保障房建设提供整体融资方案。根据保障房的开发及运营特点，我们将一个完整的保障房体系发展流程划分为三个阶段，并分别设计辅以相应的融资支持：第一阶段：启动期及建设前期，以信托融资等可灵活运用的方式为主第二阶段：建设后期及运营初期，以银行贷款为主，信托资金等为辅第三阶段：持续运营期（指租赁类住房）。以REITs等长期性金融产品为主第一阶段：在保障房项目启动初期，对于拆迁、整理土地、前期工程款的支付，可由信托计划筹集资金予以解决。这一时期的项目通常不能满足银行的贷款条件，而依靠政府拨款又不足以满足大量项目开工的需求。信托资金能够盘活政府和企业资金，迅速启动项目，成为引入其他社会资金的“支点”。第二阶段：在项目取得“四证”并满足银行其他贷款条件以后，可由银行向其发放开发贷款，补充项目建设资金需求。银行提供的贷款通常能够支持完成项目开发。银行贷款一般最长为10年左右,但保障房的保障性住房特点，决定了回收期较长,往往长于10年。因此银行贷款到期后，还需要其他金融产品来支持保障房项目的资金需求和持续运营。在第二阶段，信托可发挥独特的优势，将包括社保资金、保险资金等在内的投资周期长、要求回报率适中的资金引入保障房建设，成为银行贷款的一种替代