TOC\o"1-3"\h\uHYPERLINK\l"_Toc27354"一、项目概况1HYPERLINK\l"_Toc24718"（一）地理位置1HYPERLINK\l"_Toc21209"（二）项目概况1HYPERLINK\l"_Toc18616"（三）规划设计方案的主要经济指标3HYPERLINK\l"_Toc27655"二、济南市房地产市场分析4HYPERLINK\l"_Toc29123"（一）宏观环境分析4HYPERLINK\l"_Toc22083"1.土地市场分析4HYPERLINK\l"_Toc14745"2.济南商品房住宅市场分析9HYPERLINK\l"_Toc18249"3.房地产市场预测14HYPERLINK\l"_Toc30866"（二）微观环境15HYPERLINK\l"_Toc4437"1.竞争楼盘15HYPERLINK\l"_Toc20001"2.毓秀雅居项目分析18HYPERLINK\l"_Toc7087"2.1项目概况分析18HYPERLINK\l"_Toc7071"2.2户型设计及面积分配比例20HYPERLINK\l"_Toc17588"2.3项目市场定位20HYPERLINK\l"_Toc26294"2.4项目价格定位24HYPERLINK\l"_Toc8480"三、项目实施规划24HYPERLINK\l"_Toc26629"四、项目投资估算及投资计划27HYPERLINK\l"_Toc27294"（一）项目投资估算27HYPERLINK\l"_Toc28650"（二）项目总投资估算29HYPERLINK\l"_Toc16366"五、项目销售计划及收入估算30HYPERLINK\l"_Toc23193"（一）销售计划30HYPERLINK\l"_Toc11040"（二）销售收入估算30HYPERLINK\l"_Toc21991"六、项目融资安排31HYPERLINK\l"_Toc18094"（一）资金来源31HYPERLINK\l"_Toc3698"（二）资金来源表和利息估算31HYPERLINK\l"_Toc24713"七、项目财务评价32HYPERLINK\l"_Toc18192"（一）动态盈利能力指标评价32HYPERLINK\l"_Toc13481"（二）静态盈利能力及计算35HYPERLINK\l"_Toc16414"八、财务评价报告编制心得36一、项目概况地理位置毓秀雅居南面是济南的黄金走廊——经十东路，北临世纪大道，西临凤岐路，东临凤鸣路，交通便利。（二）项目概况毓秀雅居位于山东建筑大学西北角，属于山东建筑大学校园整体规划的一部分。本项目北临世纪大道，西临凤歧路，南面与建大花园一二期相连，为规划建设的建大花园小区三期工程。建大花园总占地约400亩，为济南市东部雪山片区最大的房地产项目，该项目与我校3000亩大学风景完美融合，尽享建筑大学优美的自然环境与各类型运动休闲设施。有效提升了片区的自然环境，社区景观优美，为济南市少有的优质景观环境社区。再加上完善、高起点的教育配套设施，建成后将成为从幼儿园至大学一站式高品质教育大盘。建大商业街已经全面营业，有全国连锁品牌家家悦超市，有7+1美食广场、服装广场、KTV、银行、便利店、门诊等。山东建筑大学、山东建大教育置业有限公司、山东师范大学二附中已签署合作建设协议书，协议书规定本项目业主子女可无条件享受本校区山师二附中附小的九年制义务教育。山师二附中附小为省属重点中小学，其在教材选择、师资力量、教法上都不同于历城区片区学校，教育领先优势明显。根据建大花园3期开发计划，山师二附中附小九年制中小学将同建大花园3期同步开发，预计山师二附中附小九年制中小学将于建大花园3期交房时（2014年）具备招生条件，从而实现了广大业主子女在家门口读名校的梦想。更多的地面绿地，小于18%的建筑占地率。更开阔的视野和更充足的阳光。严格控制楼体长度和楼体间距，小区内采用人车分流的交通系统,构建大面积的纯人行活动区域。对地面回家路径和地下停车回家路径的空间和景观体验均进行精细的探讨，形成立体的人行系统。以中小户型为主（80—110平米占80%），同时兼顾不同的需求，产品线丰富（40-200平米均有）。全南北通透户型，居住的舒适度大大提高。表1.1项目配套设施配备类目配套说明交通出行(1)项目紧临济南市城市规划主干道——经十东路；(2)项目附近有115路