第二章房地产投资及其区位选择考试的基本要求：掌握：房地产投资及其特性、房地产投资直接投资与间接投资的区别与联系熟悉：房地产投资的形式与利弊，房地产投资的风险的种类，房地产区位的内容了解：不同类型的房地产投资项目对区位的特殊要求物业经营管理主要以收益性物业为管理对象，以业主或投资者为服务对象，强调策略性价值管理等特点，要求物业管理师具备房地产投资知识和选择投资区位的能力。为此，本章重点介绍房地产投资及其风险的基础知识，介绍房地产投资中区位的含义以及不同类型房地产投资对区位的特殊要求。Z1、什么叫房地产投资？及其特性？答：是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。其特性主要有：位置固定性或不可移动性、寿命周期长、适应性、各异性、政策影响性、专业管理依赖性、相互影响性。Z2、房地产投资直接投资与间接投资的区别与联系答：房地产投资形式分为直接投资和间接投资。（一）直接投资：是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投资者，并获取转售收益。(二)房地产间接投资：主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。房地产间接投资的具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金(REITs)的股份或房地产抵押支持证券(MBS)等。S1、房地产投资的形式与利弊答：房地产投资形式分为直接投资和间接投资。房地产投资之利：(1)相对较高的收益水平。(2)能够得到税收方面的好处。(3)易于获得金融机构的支持。(4)能抵消通货膨胀的影响。(5)提高投资者的资信等级。房地产投资之弊：(1)流动性差。(2)投资数额巨大。(3)投资回收期较长。(4)需要专门的知识和经验。S2、房地产投资的风险的种类有哪些？答：通常情况下，人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。房地产投资首先面临的是系统风险，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。房地产投资面临的个别风险主要有：收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险（又称机会成本风险）、时间风险、持有期风险。S3、房地产区位的内容答：房地产投资的三要素是“区位，区位，还是区位”。狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置。广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。L1、不同类型的房地产投资项目对区位的特殊要求答：不同类型房地产投资对区位的特殊要求：(一)居住物业。此类项目的投资区位选择时要考虑的主要因素包括：市政公用和公建配套设施完备的程度、公共交通便捷程度、环境因素、居民人口与收入。(二)写字楼物业。影响写字楼项目区位选择的特殊因素包括：与其他商业设施接近的程度、周围土地利用情况和环境、易接近性。(三)零售商业物业。零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果(四)工业物业。工业项目场地的选择时须考虑的特殊因素包括：当地提供主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给的可能性，水、电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策等。B1、房地产投资的目的？答：投资者进行房地产投资的主要目的：是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。B2、房地产投资市场风险和非市场风险的区别答：房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面。通常情况下，人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。Q1、房地产投资信托基金有哪些优点？答：第一，收益相对稳定；第二，REI