关于绿地华庭产品定价的几点建议本案总建面约30万平米，开发周期长达5～7年，分3～4期开发，采取滚动开发的模式。作为一个规模宏大、开发周期长的项目，一期产品的品质将直接影响到项目的整体形象、消费者的信心、后续产品的销售进度和资金的回笼。因此，品质为本，打好开局之战是重中之重。本案在开发一期项目时，建议从以下几个方面扬长避短，与竞争对手形成差异化竞争，全面塑造企业产品形象，建立市场信心，为项目的顺利销售打下良好的基础。1、严把产品质量关绿地华庭是仙桃首个含别墅的房地产项目，占地面积405亩，总建筑面积30万方，总开发周期5～7年，计划分3～4期滚动开发。创新的产品、庞大的体量、较长的开发规模等属性决定了本案入市的机会与风险并存。合理的规避风险，迅速地扩大市场占有率，树立企业产品形象，快速地回笼资金，是项目运营的关键所在。分期开发的项目中，一期项目的工程质量和市场反响，对后续开发项目的市场销售状况影响深远，因此建议在项目开发过程中抓好工程质量建设，严把质量关，创老百姓放心工程，过硬的产品质量将会形成项目的核心竞争力，为公司树形象、创口碑，为后期工程的销售营造良好的氛围，为整体项目的成功打下夯实的基础。2、低价入市低开高走定价是商品房销售的重要因素，也是最敏感的部分，它决定着项目利润的大小、销售的进度、市场占有率及整体形象等。考虑到本案开发周期长以及对资金回收的要求，我们建议绿地华庭的定价方针为迅速扩大市场占有率及控制销售节奏，一期项目对利润的预期不宜过高，应在保证合理的利润的同时确保有效回笼资金，缩短开发周期。主要原因有如下几个方面：所处地域升值潜力不明显目前仙桃市人民政府的城市发展方向重点向南，兼顾向东，而本案位于位于城市西北角，市政规划会使本案的市政配套相对落后，同时也会左右消费者的购房观念，将在一定程度上影响消费者的购买心理。如果定价过高，会将部分对项目信心不足犹豫不决的客户拒之门外。地处偏郊，生活配套不完善本案位于仙桃市西北角，距市中心（以沔阳大道好邻居为参照）约3.5公里，在仙桃市民心目中较为偏远。此外，交通不便，目前仅有10路公交线开往本案附近，停靠点不固定，乘坐舒适度差，发车频率低，居民出行不便。本案周围缺乏基本的生活配套，生活不方便；也没有大片的居民区，缺乏人气。这对本案（尤其是一期）的购房者会产生很大的心理抗性，影响销售。地段的局限性也决定了本案一期项目不宜定价过高。中高档楼盘集中放量，竞争激烈项目周边聚集了众多中高档楼盘，其中部分楼盘地理位置优越，配套完善，且入市较早，具备良好的口碑，消费者认知度高，并且多位于到达本案的必经之地，这将在一定程度上将截留部分客源，此外这些楼盘推出的项目多为现房，而本案为期房项目，对于急于购房的部分消费者而言，这些竞争楼盘将会成为他们的首选。此外，在本案周边，目前亦有鼎城、东方雅园、天下·城市星座等规模较大的新项目破土动工，预计将与本案同期销售，如果本案以超过消费者心理预期的价格上市，将会和这些项目形成胶着状态，导致销售进度缓慢，影响资金回笼，进而拉长本案的开发周期，增加时间成本。2、别墅产品的市场接受程度本案开创仙桃楼市先河，规划建造别墅产品，作为“第一个吃螃蟹”的项目，要使仙桃市民乐意接受占天占地、相对昂贵的别墅产品，使本案的这一特色产品叫好又叫座，还有待依靠正确的营销、推广来引导消费，以获取丰厚的市场利润。增加项目附加价值创新别墅产品、大规模社区、自然环境是本案最大的卖点，但是地段偏僻、生活配套不完善、未来升值潜力不明显等缺陷又制约了本案向高端物业方向发展。我们建议在项目开发过程中，赋予项目更多的附加价值，并将其与项目固有的卖点进行整合，使之形成体系，从而建立项目的整体形象的跃升，推动项目销售的进度。项目良好的包装所产生的附加利润如项目特色的文化内涵，引得目标客户的喜爱，由此而产生的附加价（2）项目在区域市场的品牌地位所产生的附加利润（3）发展商品牌所产生的附加利润（4）建筑外观、环境等容易引起主观反映的方面所产生边缘利润。（5）良好的物业管理所产生的附加利润。根据本项目自身剖析，所产生的形象价差大约在100元/平米左右，亦即可产生比市场价高出100元/平米的边缘利润。3、生活配套本案最大的优势在于项目的规模性（仙桃目前开发面积最大的住宅房地产项目）和产品的创新性（仙桃首个有别墅的房地产项目），最大的劣势在于地理位置较偏，生活配套不完善，这个硬伤将会严重影响客户的购买心理，因此本案应加强小区内生活设施配套的建设和招商（如：超市、干洗店、美容美发店、餐饮、路径健身器材、乒乓球馆、篮球场、游泳池等），以弥补周边生活配套不足的劣势，方便居民日常生活，解决居民的后顾之忧。4、绿化建设目前，本地已上市楼盘绿化建设普遍滞