会计学一、理论上的必要性1、同质商品，买者不在乎从谁手里购买；2、买者和卖者的人数众多；3、买者和卖者都有进出市场的自由；4、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；5、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；6、买者和卖者无串通共谋行为；7、消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；8、商品可转让且可发生空间位置的移动。二、现实中对房地产估价的需要《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关条款第32条：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”。一、概念2、建筑物4、各种物权（二）实物、权益、区位欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向专业投资顾问司徒女士咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下：两宗房地产：（三）存在形态二、对土地与建筑物的认识1、坐落2、面积3、高度和层数4、结构5、设备6、装修7、公共配套设施完备程度8、平面布置9、外观10、建成年月11、维修、保养情况及完损程度12、利用现状13、产权状况4-2-2房地产特性二、房地产市场特性三、土地价格特征四、房地产价格特性4-2-3房地产价格三、房地产价格的分类4、成交价格市场价格理论价格评估价格6、基准地价标定地价房屋重置价4-2-4影响房地产价格因素二、对影响因素的基本认识房地产的市场价格或价值是房地产特定权利、特定日期在下列条件下可能产生的最可能价格：判断价格水平期房价格=现房价格-某套房屋合同总价为80万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况：3、约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清5、约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，半年后支付10万元，一年后再付10万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付4-3-1房地产估价的概念二、内容（二）目的：结果所对应的时间（年、月、日）4-3－2房地产估价原则一、合法原则二、最高最佳使用原则（二）判断与选择3.转换用途前提三、替代原则四、估价时点原则五、公平原则职业道德的要求4-4-1市场比较法概述将待估对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似的房地产的既知价格，通过交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正等，最后得出待估房地产最可能实现的合理价格。类似房地产——指在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相似的房地产。比准价格——用市场比较法估价求得的价格三、应用条件四、不适用对象五、市场比较法估价步骤4-4-2可比实例的选择（二）收集资料的内容（三）收集资料的途径1、用途相同2、结构类同3、区域类似4、规模相当三、建立价格可比基础（三）统一币种和货币单位举例举例举例4-4-3各项修正计算1、有利害关系人之间的交易2、急于出售或急于购买的交易3、不了解市场行情的交易4、特别动机或偏好的交易5、特殊交易方式的交易正常价格某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格低5%左右，试进行交易情况修正。交易税费非正常负担的价格修正举例二、交易日期修正估价时点价格1、价格指数法②环比指数2、价格变动率法举例案例案例三、区域因素与个别因素修正（二）修正的目的1、直接比较法区域因素修正具体修正公式：例题2、间接比较法区域因素修正具体修正公式：该项修正也可称为房地产状况修正四、求取比准价格数字化公式：（二）求取方法3、中位数4-4-4市场比较法运用举例项目A为分期付款，即：于成交日首付15万元，时隔半年再付15万元，余款于1年后付清，利率以5%计；B为一次性付款，即于成交日一次性付清全款；C为抵押贷款，即：于成交日首付30%，余款向银行申请15年期的抵押贷款，抵押贷款利率为5.05%。该类房地产以人民币为基准的市场价格2004年上半年间逐月上涨1.5%；下半年以来逐月上涨0.8%。美元与人民币的市场汇价2004年4月1日为1：8.28；2004年2月1日为1：8.30；2004年8月1日为1：8.27，2004年10月30日为1：8.26。评估某房地产于2004年10月30日的价格。（1）建立价格可比基础（2）计算比准价格一、概念四、操作步骤5-5-2收益还原法的计算公式通常以年为单位二、净收益每年不变公式用途：1、直接用于计算价格2、不同年限价格的换算例例3、比较不同年限价格的高低A房地产无限年价格:4、用于市场比较法中土地使