营改增不动产销售适用免税政策吗营改增不动产销售适用免税政策吗问：未达起征点和小微企业免税销售额中，是否包含销售不动产销售额？答：依据国家税务总局2016年第23号公告第六条第（二）款规定，增值税小规模纳税人销售货物，提供加工、修理修配劳务月销售额不超过3万元（按季纳税9万元），销售服务、无形资产月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。其中，未包括不动产的销售额。因此，销售不动产不可以享受未达起征点和小微企业优惠政策，应按规定征税。对于这个问题及上述回复，笔者认为：还真不能简单的仅以国家税务总局2016年第23号公告中未包括不动产的销售额，就绝对的说可以还是不可以。为情形的梳理相关政策，笔者将以对两个问题的分析来阐述。问题一：小规模纳税人，既有原增值税业务又兼有营改增业务，两类业务的月销售额分别未超过3万元（按季纳税9万元）的，就都可以免征增值税？另，如果其中营改增业务的月销售额超过3万元（按季纳税9万元），就一定不能免征增值税？对于这两个说法，初看，也许还真发现不了有什么不对。但，真是这样吗？分析：本次营改增的应税行为包括销售服务、无形资产、不动产三大类。销售服务，是指提供交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务。销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。国家税务总局《关于小微企业免征增值税和营业税有关问题的公告》（税务总局公告2014年第57号，以下简称2014年57号公告）第二条规定：增值税小规模纳税人兼营营业税应税项目的，应当分别核算增值税应税项目的销售额和营业税应税项目的营业额，月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，免征增值税；月营业额不超过3万元（按季纳税9万元）的，免征营业税。国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号，以下简称2016年23号公告）第六条第（二）项规定：增值税小规模纳税人销售货物，提供加工、修理修配劳务月销售额不超过3万元（按季纳税9万元），销售服务、无形资产月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。可见，对于既有原增值税业务，又兼有营改增业务，当月销售额合计超过3万元（按季纳税9万元）的小规模纳税人，按23号公告可划分两类业务的销售额，分别享受免税优惠，但其中的营改增项目，只有销售服务和销售无形资产这两项业务，而销售不动产业务则不在可以免税之列：一、不但纳税人当月（季度）销售各项服务取得的收入要合并计算，且如果当月（季度）还有销售无形资产的销售额，也要合并计算在本月（季度）销售额中，不超过3万元（按季纳税9万元）时，才可以享受营改增业务的免税优惠。二、销售不动产取得的销售额，不能享受该项免税，同时也不纳入当月（季度）销售额中来评判是否超过3万元（按季纳税9万元）以及能否免税。假定某营改增小规模纳税人，一个季度内取得销售货物的销售额6万元，销售不动产取得销售额8万元。其取得的货物销售额6万元可以免征增值税；但是，对于营改增项目的销售不动产，看上去当季此项销售额没有超过9万元，但是不属于2016年23号公告所规定的免税范围，不能享受免征增值税优惠，仍应征收增值税。案例1：按季纳税的小规模纳税人甲公司，2016年7月至9月期间，分别取得销售服务的销售额2万元，销售无形资产的销售额1万元，销售不动产的销售额5万元；还取得销售货物的销售额9万元。解析：甲公司3季度取得的增值税销售额17万元中，销售货物的销售额9万元，可享受免征增值税的优惠政策。其营改增业务的销售额合计为8万元，看似没超过9万元，应可以全部免税，其实不然。按照2016年23号公告，只有销售服务的销售额2万元和销售无形资产的销售额1万元，合计3万元销售额可以免征增值税，而其销售不动产取得的5万元销售额不能免税，应当缴纳增值税。案例2：按季纳税的小规模纳税人乙公司，2016年7月至9月期间，取得销售服务的销售额5万元，取得销售无形资产的销售额3万元，取得销售不动产的销售额12万元；还取得销售货物的销售额7万元。解析：按照2016年23号公告，在乙公司10月份申报的3季度27万元增值税销售额中，取得销售货物的销售额7万元，可享受免征增值税的优惠政策；其营改增业务合计销售额为20万元，看似已远远超过9万元，但由于销售服务和无形资产取得的销售额合计仅为8万元，仍未超过9万元，也能享受免征增值税的优惠政策。当然，其销售不动产取得的12万