第五章房地产评估作业与例题作业1：成交价地价指数表P153例题6-3:收益法某房地产公司于2003年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2005年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。1、选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2、计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元）3、计算总费用（1）年管理费＝486000×3.5％＝17010（元）（2）年维修费＝2500×900×1.5％＝33750（元）（3）年税金＝20×900＝18000（元）（4）年保险费＝2500×900×0.2％＝4500（元）年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）6、计算土地纯收益土地年纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益＝412740－172500＝240240（元）7、计算土地使用权价格土地使用权价格＝240240/7%＝3432000元单价＝3432000/500＝6864（元）8、评估结果本宗土地使用权在2007年3月的土地使用权价格为3432000元，单价为每平方米6864元。土地使用权在2007年3月的剩余使用年期为50－4＝46（年）。练习：成本法作业：收益法注册P59，6作业2：剩余法注册P59，4P163例6-7