东莞“黄金海岸”项目开发策划方案2003年12月9日报告一：《东莞石龙镇房地产发展研究报告》报告二：《东莞“黄金海岸”项目开发策划方案》报告三：《东莞“黄金海岸”项目营销策划方案》东莞“黄金海岸”项目开发策划方案之一《东莞石龙镇房地产发展研究报告》第一部分石龙镇社会与经济发展总体形势分析一、历史上：综合实力为华南四大镇二、改革开发前和初期：综合实力为东莞大镇三、现今：综合实力为东莞中游城镇第二部分石龙镇城市发展趋势分析一、石龙再不拓大行政区域将面临无法发展的危机石龙镇行政区域面积在国内镇中特别狭小，已无法再发展；石龙将面临被周边镇全面超越的局面。二、石龙现规划是短暂、无奈的规划政府向东暂时的、一厢情愿地规划新城市中心区，偏离了经济地理必然的向中心城市靠近的规律：石龙的发展前途，必须向莞城和广州。三、石龙现城镇规划的要点解读（一）、一轴一环（二）、几个发展区域的规划都不得已、不明晰、不确切、不一定对四、石龙城市发展的必然方向石龙城镇的总体发展前途：必然是向西和向南。第三部分石龙镇房地产发展现状分析第一章、石龙镇城区板块分析一、老城区板块同中国大多急剧发展的城镇一样，石龙存在着一个地域和居住非常分明的老成区，老城区生活方便、商业文化发达，更是中国小城镇人恋旧心理较浓的情结,石龙老城区没有现代的住宅房地产。二、西湖区板块西湖区因城市向南走向莞城的天然动力，这几年短时间内产生了一个凌乱的、嘈杂的工业和城乡结合部似的道路边批发商业地带，并趋势愈演愈烈，长此必使城市南拓。所以，西湖区的商业和房地产趋势将在未来有更大空间。但因西湖作为结合部和工业区而构成的一个脏乱区域，不能在城市主要功能中的商贸和居住领域里扮演重要角色，所以，短时间内城市的房地产不会往这里发展是必然，会维持现状，西湖区暂没有现代的住宅房地产。如果石龙并镇，必首先加快发展西湖区域。三、新城区板块以政府中心和居住定位，实际上是石龙新的CBD（中央商务区）和CLD（中央居住区）的结合体，新城区是目前唯一主要的住宅房地产区域。但如果并镇，向东的动力和驱使力就会大大减弱。所以，在新城区从事地产项目一定要知道这个宏观分析，并做出相应对策。第二章、石龙镇房地产市场分析一、石龙房地产楼盘综合分析楼盘正龙豪园聚龙湾新世纪丽江豪园龙升商住楼总规概况别墅、小高层复式洋房小高层、高层洋房别墅、小高层洋房一般公寓户型设计一梯二复式一梯四，四期一梯二、三一梯四为主，少量一梯二一梯四规模概况占地10。5万平米，总建筑面积4。68万总建筑面积18。76万平米占地45万平米，总建筑面积40万总建筑面积7。9万平米销售良好良好优良一半市场来源石龙为主石龙为主石龙及周边镇为主石龙顾客身份老板生意人等老板、生意人等普通居民产品综合园林一般、立面过沉园林、立面一般园林较好、立面不够无营销推广较低水准较低水准一般水准无水准物业管理有有有无价位评估大别墅不合理合理合理——不足软肋已开发完毕户型均好性不够产品综合性不够——二、石龙房地产各主要竞争楼盘定位分析楼盘总体定位定位差异顾客差异形象体现规划体现之差异正龙豪园顶级别墅最尊贵居所本地大、中老板景观优良综合一般水平，欧陆风聚龙湾高档社区高档居家本地中、小老板，其他综合优良综合一般水平新世纪丽江豪园郊外度假社区第一居所、周末居所本地老板们，其它郊外居家郊外自造景观大盘龙升商住楼普通住宅一般居住本地普通人杂、差——石碣盈翠豪园中档社区良好居住本地居民临街社区楼距旷达石排锦绣江南别墅社区休闲居家本地老板们郊外村屋——三、石龙房地产价位分析楼盘价位均价正龙豪园（复式洋房）3000以上——（别墅）10000聚龙湾2400-27002700新世纪丽江豪园（洋房）3000——（别墅）5000龙升商住楼1600-2250石碣盈翠豪园2100——27002500石排锦绣江南（双拼别墅）2800——3000；（独立别墅）3000——55003800其它1千多四、石龙房地产需求分析从正龙、聚龙、龙升商住楼三楼盘近两年销量判断分析，石龙住宅地产每年消化量在10万平米以上，有效需求在15万平米左右，尚不包括优秀开发商对市场诱导式地深入启动。五、石龙房地产顾客分析（一）、石龙房地产顾客五个阶层分析老板阶层生意人阶层政府、企事业单位干部阶层政府、企事业单位管理阶层最低可购房阶层外籍人士大老板中老板小老板各行业生意人长官、经理、领导者公务员、白领本地穷人和其他有购房能力的外来人香港人等年收入百万年入几十万年入十万年入几万年入十万到百万年入几万到几十万年入几千到几万中等富裕以上（二）、石龙房地产五个阶层顾客的购房企图分析石龙购房潜在阶层购房类型价格承受力企图选择意