第一章房地产投资概述§1-1房地产业一、房地产与房地产开发1、房地产的概念：房地产（RealEstate或RealProperty），指土地及附着在土地土地之上的改良物（Improvement），其中附着在土地土地上的改良物包括建筑物、构筑物和其他附属物等。房地产又称不动产。2、房地产分类房产：指建设在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、文化、教育和办公医疗用房等。地产：土地歌地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管道以及地面道路等。3、房地产的特性（1）不可移动（2）相对耐久性（3）价格高昂（4）商品之间的相关性（5）开发使用的外部性4、房地产开发的含义《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条指出：“房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为”。（1）房地产开发是一个动态的过程，是一项从项目选择地质勘查、规划设计、施工指标、工程管理到中介服务、物业租赁与管理等复杂的系统工程。（2）房地产开发的全过程必须在法律框架内进行。（3）房地产开发的前提是依法取得国有土地使用权。（4）房地产开发的对象是基础设施与房屋建设。这里的建设包括工业建筑、公共建筑、民用建筑等。二、房地产业的含义与产业归类1、房地产业的含义房地产业：指从事房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。2、房地产业的归类在《国际产业标准分类》中房地产业同保险、金融并列为第八类，在中国现行的行业分类中列为第七类。中国政府于2003年重新划分三次产业，房地产业归类第三产业。（附说明：中国三次产业划分）三、房地产的相关产业1、建筑建筑业是专业从事房屋或其他建筑物建设的行业，是完成固定投资的行业，属于第二产业。建筑业与防地产业之间联系密切，表现在其业务范围的互相渗透与交叉，其业务对象都是房地产、但在活动范围、产业归属，投入内容、提供产品的方式等存在明显的差异。2、住宅产业住宅业与房地产业的侧重点不同，住宅业主要强调以住宅建设、流通、消费、服务为主经济活动内容；房地产业则是包括住宅在内的各类房屋及承载房屋的土地开发、流通、消费、服务的一个行业。中国的住宅产业主要包括四个阶段：①开发建设的前期阶段，含规划设计；②建设施工阶段；③建成后进入市场流通、销售租赁；④投入使用后的服务、管理阶段（物业管理）。四、房地产业的发展历程1、建国初到改革开放前的住宅建筑住宅建筑没形成产业，住宅只作为一种社会福利产品进行分配，住宅严重短缺。1978年城市人均居住面积为3.6m2。政府安排住宅建设投资仅占同期GDP的0.78％。2、1979—1989年：房地产业的起步与初步发展时期住宅开始成为商品，逐步向社会，产业化方向发展；企事业单位已成为住宅建设的主要投资者，占60％以上。1989年推行城镇住房制度改革。3、1990—1997年：房地产业的“膨胀—整顿”时期1990年房改进程加快，房地产业作为一个新兴产业迅速发展；国家全面推行住房公积金制度，城镇国有土地出让和转让在全国铺开；1992年房地产业成为新的投资热点，1993年出现房地产开发过热现象，同年6月国家整顿。4、1998—2003年：房地产业的繁荣与膨胀时期（1）基本建立住房转体制。（2）房改和房地产业取得重大成绩。（3）过程膨胀的初步显现。5、2004—：房地产业的膨胀与过热时期房地产业投资加大，房价迅速攀升，国家调控收效不大（国八条、国六条），房地产价格成为社会热点问题。五、房地产业的基本特点1、房地产业全过程的统一性和系统性2、房地产业的基础性3、房地产业的先导性4、房地产业的高关联性5、房地产业的预警性6、房地产业的高风险性六、房地产业与国民经济发展1、房地产业在国民经济中的作用（1）为国民经济的发展提供了重要的物质条件。（2）为改善居住和生活条件座出贡献。（3）有利于改善投资环境。（4）有利推进城市的综合开发。（5）有利于政府增加财税收入。（6）有利于带动相关产业和国民经济的发展。（7）有利于促进产业结构的调整。（8）有利于吸引外资。（9）扩大了就业面。（10）可以成为支柱产业。2、房地产业与国民经济发展之间的关系（1）房地产投资的适度增长可以促进国民经济增长。（2）过度的房地产投资将破坏国民经济的发展。3、抑制房地产投资过程对保障房地产业健康发展尤为重要（1）有效控制当前和潜在的土地供应。（2）对房地产企业的圈地行为进行监管。（3）控制城市政府对开发土地的过度