项目三：物业服务合同签订与管理规约制定洛克菲勒的故事一、有关合同的基本知识上述案例，哪些是合同，哪些不是？1、概念要点1：合同与合同法概述2、特征①合同是多方民事行为---两方或两方以上当事人意思达成一致②合同当事人的法律地位平等---排除：行政合同---有些平等主体间的合同不受《合同法》调整③合同能引起一定的法律后果（不论是否有效）④合同一经依法成立，即具有法律约束力3、合同的分类①当事人是否互付义务:双务合同/单务合同②合同成立是否以交付标的物为标准：诺成合同/实践合同③当事人取得权利是否需要支付代价：有偿合同/无偿合同④合同成立是否要采用特定形式：要式合同/不要式合同⑤合同之间是否有主从关系：主合同/从合同⑥法律是否确定了名称：有名合同（典型合同）/无名合同（非典型合同）典型合同⑥融资租赁合同----是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。⑦承揽合同----是指承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。⑧建设工程合同----是指承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同，建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。⑨运输合同---是指承运人将旅客或者货物从起运地点运输到约定地点，旅客、托运人或者收货人支付票款或者运输费用的合同，包括客运合同、货运合同、多式联运合同。⑩技术合同---是指当事人就技术开发、转让、咨询或者服务订立的确立相互之间权利和义务的合同⑾保管合同----是指保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。一、有关合同的基本知识一、有关合同的基本知识一、有关合同的基本知识一、有关合同的基本知识一、有关合同的基本知识一、有关合同的基本知识任务一如何签定前期物业服务合同教师点评：（一）前期物业服务合同的概念(四)前期物业服务合同的主要内容建设单位的保修责任专项维修资金专项维修资金缴交的标准:第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。第八条出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。业主交纳专项维修资金的时间：业主应在办理以下任一手续前自行或委托他人缴付专项维修资金：交易鉴定；收楼；领取房产证。专项维修资金的使用范围：专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共同部位，共同设施设备的维修和更新，改造。专项维修资金的使用：专项维修资金使用方案的决定，必须经物业管理区域内受益业主所持投票权2/3以上认可通过。专项维修资金的使用规则：使用专项维修资金按照谁受益谁分摊的的原则进行分摊到户，该方案要经物业管理区域内受益业主所持投票权2/3以上认可通过。违约责任案例2物业公司对业主罚款合理吗？（1）请问物业公司对业主罚款合理吗？（2）请问物业公司如何处理这种现象？三、课堂分组讨论案例四、前期物业服务合同范本解读1示范文本意义深远2包干制、酬金制选其一3未售房屋物业费开发商交4业主承担连带责任5规定物业承接验收办法6明确规定物业用房7擅自提高物业费要双倍退还8临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。案例3：长沙一小区两物业“一女配二夫”居民办事难:旧物业认为业主选举不公，要求重选思居园物业郑经理表示，现在小区有问题可以找他们公司，除了水电等设备没交接外，卫生和保安等已全盘接手。剩下的移交两公司负责人正在协商。“我希望能由社区、业主委员会、我公司各派出一两名代表，再次上门统计票数，并将投票结果公示，或在房管局、社区领导的参与下，业主、新老物业坐下来好好协商。”鑫源物业经理龙康平认为投票有不公之处。“不是不愿意退出，业主将拖欠的款项交足，公司也将之前多收的钱款退回，然后再清清白白的走。”雨花区房管局：新物业选举程序合法“如果召开了业主大会，全体业主进行了公开投票，有二分之一以上的业主同意，并且签订了合法的合同，那么新物业就是合法进入小区的。”雨花区房管局物监科的工作人员认为新物业的选举程序合法。“如要解聘原物业公司，也须召开业主大会，全体业主再次投票，票数超过二分之一，如原物业公司合同尚未到期，可向法院提起诉讼。”9督促物管公司及时“交接”