编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页共NUMPAGES14页第PAGE\*MERGEFORMAT14页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT14页绍兴永建·国际摩尔城定位策划案一、城市研究与商业研究城市发展现状A城市商圈进几年，绍兴城市不断扩大，呈放射状向四周延伸，但其商业中心区位置一直未变，以大十字、喷水池、中华路为城市中心商圈的格局未变，只是中华路向前延伸，沿安路、瑞金路、中山路开始成为中心商圈的外围。绍兴的传统百货、新兴精品百货等主要集中在中心商圈内。部分外圈商业和市场虽人丁兴旺，但未构成城市中心商业的主体，也并未对中心商圈—中华路商业造成很大冲击。大十字开始成为真正意义上的城市商业中心，其向下延伸段，至南明河开始成为城市中心商圈的一部分，这一方面得益于城市的发展需求，另一方面，城市中心区商业的新业态需求也大大推动了该区位的迅速成熟。B商业模式传统的绍兴商业模式和全国其它城市相似，以传统百货、沿街专卖店、市场为主。进几年，正是传统百货向现代过渡阶段，百盛、诺玛特、联华等相继进入绍兴市场，并与传统的百货大楼等形成分工，在短短的中华路上，就有近十家面积在1万平米以上的百货店，从经营业态与形式看，同质化倾向比较严重，这一方面大大削弱整体商业效应和效益，也极大浪费了城市中心商业区的价值。在绍兴中心商圈，大百货与传统百货的空间已经没有，而在其他城市风行的综合超市、专业超市等在市中心还处在相对空白阶段，步行街与专卖店、提升型专业化市场也处在起步阶段。整体而言，绍兴的商业模式还处在改朝换代的早期阶段，无论总量、分布、新业态都有很大发展空间，商业模式的发展只要避免单调、重复，只要强调错位、补充，其发展前景十分光明。C.商业趋势大商场：尤其是中高档商场在中心商圈已经饱和，过多过密的大商场集群形成的商业恶性竞争，短期内可以表现为商业繁荣，但长期的结果是几百惧伤，长期的利润短缺会使一部分大商场元气大伤，甚至可能退出竞争。大商场在中心区几年内已无立足之地，如果要发展，可以选择城市付中心和区域商业中心。大型超市的发展机会很大，特别是那些相对比较成熟的港台超市，如好又多，乐够等，他们比国内的联华和华联等更为成熟，但比沃尔玛、家乐福等门槛低很多。一个60万人口的城市，只要十个以上大型超市，绍兴现在的大型超市无论数量还是品牌都明显不足，有很大的发展空间。专业超市的全面崛起，也是进几年其他城市的一道商业风景，国内的如苏宁、国美、永乐，国外的如欧培德、百安居等从规模上，已从几千方发展成上万方，以经营品种上，也从家电、家具、家居走向全方位，这一类专业超市的特点由于其产品和价格更为消费者接受，因而有极强的生命力，这种方式已开始在全国蔓延。相信在绍兴也不会例外。市场：市场已被证明，这时中国老百姓最容易接受的一种商业产品，特别是在中低收入者占绝大多数的大中等城市尤其如此。市场的形式很多，从服装、鞋子、小商品到各种专业性市场，从地摊市场走向品牌市场，这是商业发展的必然趋势。第二代专业市场如服装商城走进城市中心，形成品牌集群，这是城市需求和商品供给完美结合的产物。二、区位与产品研究1.区位研究A地处绍兴市中心广场——大南门广场B与绍兴中心商业街中华南路仅一路之隔C属于市中心商圈一部分D与钻石广场相对E有足够的人流保证F本区位（指相邻）缺乏有影响力和说服力的大商场G机会潜力很大，单商业气氛有待加强H周边商业以商场为主，业态比较单一I小范围内未形成商业集群J总体评价：一流地段一流商业潜力要有差异化和错位经营思路如何把人流截流下来是关键2.产品研究A规模：单层面积近八千方，商业部分5万平方左右，再绍兴属于最大商业单体。B.周边商业气氛：与中华路中心商业区仅一路之隔，与钻石广场为邻，虽有绍兴一流地段，但未能形成一流商圈。C.建筑：原为商场设计，且设计考虑定位较高的塔楼，使得柱网较密，设计不够合理，公共面积占有较多。D.业态思考：—充分考虑对人流的利用—充分考虑避开百货业态。—充分考虑错位经营。—强调心的核心能力的形成—强调专业化思想—强调本地和外地资源的完备结合—在商场与市场之间寻求机会—创造第二代专业市场概念：服饰MALL—引进和创造一些休闲业态E.业态确定：以第二代品牌市场为目标二层及地下层主要以服饰为主—服饰MALL的形成四层及一层部分考虑休闲娱乐和餐饮产业主题定位总定位：绍兴第一休闲服饰MALL说明：以营造绍兴最大的服饰品牌市场为目标，全面引进杭州、温州、广东、上海等地服饰品牌，形成绍兴规模最大、形象最好、品牌最多的大型时尚休闲服饰MALL。主