项目整体开发定位策划内容整体项目的规划建议本案在涟水乃至淮安市场属体量极大的项目，在市场与产品设计的前期，其最为重要的是决定其市场与产品的。通俗言之，即项目本身的定位是高品质的还是平民化？因涟水及淮安开发体量太大，竞争激烈，如果决定平民化、大众化的产品定位则必须面对同质化的竞争，即价格上的竞争。本项目中有大量回迁安置的存在，极大地影响本项目品质，所以本项目更需系统整体定位与形象包装，方能实现本项目高品质的定位。根据贵公司在项目的初步规划，40万平方米的商业，60万平方米的住宅，以及项目所在的地理位置及南面的五岛湖公园，很多元素都是涟水的唯一，极具核心竞争力。故建议本项目打造成涟水唯一名符其实的城市综合体项目。项目存在的抗性住宅存在的抗性回迁户体量较大，影响项目自身品质。回迁户存在许多不良生活习惯，比如违章搭建、底楼建筑居改非等，极大影响住户的生活品质及项目自身的形象与品质。住宅项目无明确的产品及形象的定位，仅以外景为卖点。高价格难以被市场接受。商品房区域无组团景观，楼栋呈兵营排布。商业和住宅混杂，影响住户生活品质。每个开发的区块各自独立，未形成项目的整体性，丧失本案大体量的优势。商业存在的抗性商业体量过大，项目自身竞争。商业分布太分散，未集中。步行街人流动线太长。商业街网状排布。业态业种未统一规划，统一经营便已出售，造成目前招商困难。项目地块的问题地块南部中心位置不属于本项目。地块西侧为烈士纪念广场，目前人气不足。项目地块部分未动迁。地块与渠南西路间存在河流。