最新【精品】范文参考文献专业论文房地产价格的跨区域相关研究房地产价格的跨区域相关研究摘要：在对澳门和珠海两地经济发展阶段与产业结构进行比较分析的基础上，对两地房地产市场进行实证分析，结果表明：珠海房地产市场受到澳门影响较大；澳门与珠海房屋均价具有极强的正相关关系，即澳门房价每增长1美元，珠海房价增长0.262904美元，两者之间的滞后时期大约是1年；澳门与珠海房屋均价之间的差距将逐渐缩小，这是由于澳门房地产资本和投机资本将加速进入交通成本极低的珠海市场所致。关键词：房地产价格；跨区域相关研究；澳门；珠海；实证中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1003-3890（2013）05-0015-08一、引言澳门与珠海一直有着密切的经济联系，两地地理位置也极为接近，最近几年，随着CEPA协定和横琴大开发战略以及港珠澳大桥工程的实施，澳门与珠海以及香港之间的经济联系更为紧密。澳门仅约30平方公里，人口50余万，是典型的微型经济体。澳门作为微型经济体，其经济社会结构的主要特征包括，人口少、经济活动规模小、经济运行体制相对独立、产业结构对外部具有较高的依赖性。珠海作为当初定位带动澳门经济发展的内地经济承接体，其产业发展也受到澳门经济发展的显性影响。由于澳门与珠海房地产市场在两种截然不同的社会制度和经济环境中，因此，受到经济发展直接影响的房地产产业在两地的发展也可能存在差异和联系。基于此，本文旨在探讨澳门与珠海房价之间的相关关系，从产业层面来研究两地房地产市场发展的内在影响机制，分析澳门和珠海房价的内在联动机制，试图厘清澳门与珠海房地产市场联系的内在机理。二、两地经济发展阶段与产业结构构成的比较任何地区房地产产业的发展都是建立在一定的基础之上的，经济发展阶段决定了房地产业的业态形式。从理论上来说，梯度转移理论认为，区域经济的发展取决于其产业结构的状况，而产业结构的状况又取决于地区经济部门，特别是其主导产业在工业生命周期中所处的阶段（李萌、张佑林，2005）[1]。从澳门回归祖国之后，澳门经济呈现持续增长趋势，除了在金融危机期间出现小幅回落之外，其余年份的平均增长率超过了10%，这个增长速度甚至快于珠海。尤其是在近两年，受到澳门赌权开放和横琴大开发等因素的刺激，澳门实现了GDP快速增长，与此同时，澳门地区的房地产价格也呈现上涨趋势。但是，一个明显的现象就是在澳门房屋均价上涨的同时，珠海房屋均价也出现了快速上涨的局面，这种局面一致持续到珠海“双限”时期。显然，经济增长是房地产市场发展的基础，以下部分本文将从宏观层面分析珠海与澳门经济发展的阶段差异，及其产业结构构成的比较。（一）澳门与珠海的经济发展阶段和房地产发展阶段比较经济发展阶段的比较主要从国内生产总值（GDP）、人均GDP和GDP增速三个方面来进行比较。澳门与珠海一直保持着密切的经济往来关系，由于社会制度的差异，澳门回归后实施“一国两制”，澳门经济发展不仅没有减速，而是一直呈现良好的上升势头。从两地的经济总量水平来看，澳门经济总体水平一直高于珠海，在两地人口存在巨大差距的背景下，澳门人均GDP水平更是远远高于珠海人均GDP水平，两者之间的落差大约达到5倍左右（如图1～图3，表1）。从GDP增长情况来看，珠海市GDP增长速度总体高于澳门GDP增长速度，人均GDP增速珠海也在大部分年份领先于澳门，但是在金融危机之后，由于澳门博彩业迅速发展，2010年后其GDP增速和人均GDP增速都明显超过了珠海，其中2010年澳门GDP增速和人均GDP增速都超过珠海水平的两倍以上，显示了澳门经济强力的复苏和增长趋势。从以上分析可以发现，澳门和珠海实际上处于经济发展的不同阶段，按照钱纳里对经济增长阶段划分的标准，澳门2011年人均GDP达到66300美元，处于发达经济阶段中的高级阶段，是经济发展的最高层次，处于此阶段的国家和地区制成品收入弹性减少，制成品在国内需求中的份额逐渐降低，要素投入的综合贡献率逐渐减少，全要素生产率增长较快；珠海2011年的人均GDP为14208.73美元，处于工业化阶段的高级阶段，处于此阶段的国家和地区经济重心逐渐向高级产品制造业转移，资本积累贡献率较高，生产率对产出增长的贡献增加。按照房地产产业与经济发展阶段的关系，第一阶段，是在人均GDP8000美元以前，这时市场上所谓的房地产问题都是住宅问题。第二个阶段，是人均GDP从8000美元到25000美元，这时市场上的房地产问题就升级为商业不动产的问题。第三个阶段，是人均GDP达到25000美元以后，此时房地产问题就是商用不动产和金融配合，逐步形成金融引导、支持高端的商用不动产长期持有和在此基础上形成的金融产品交易（冯仑，2011）[2]。按照这样的标准，澳门房地产市场应当属于第三阶段，即商业