安徽宣城市经济开发区项目目录宣城市房地产市场初析2006宣城房地产市场主题——宏观调控2006年宣城房地产市场发展态势——平稳发展2006年宣城房地产市场的焦点——房价续涨从图一分析:新建商品住房前11个月平均呈小幅波动，但12月由于小高层等高档住宅新盘开盘，所以均价有较大幅度上扬。新建商品房中商业用房和其它用途（主要是车库、储藏室等）房屋的平均交易价各受不同地段成交量多少等因素的影响价格波动较大。从图二分析，二手住房买卖平均交易价格（评估价）总体上较2005年有较大幅度的上涨，全年均价同比上涨两位数以上。1-12月二手住房买卖价格除2月份略有波动外，其它各月基本上较平稳，波动较小。房价上涨的原因图三、不同套型的新建商品住房供求结构图(单位:㎡)其一：中低价位、中小套型的普通商品住房供应不足，高价位、大套型的一哄而上带动了房价上涨。2006年应市预售的新建商品住房中，90㎡以下中小套型所占的比例和2000元/㎡以下中低价位的比例占总供应量的19.35%和16.90%，不能达到70%的调控要求。其二：商品住房的供应和销售具有区间性，而可售房源与套型、价位几乎呈正比。如:90㎡以下中小套型和2000元/㎡以下中低价位的普通商品住房供不应求，批准预售、实际销售基本上持平，可售房源几乎微乎其微；与此同时，可售的房源绝大部分都是120㎡以上，特别是144㎡以上的带跃层或复式的大户型和单价3000元/㎡的高价位的高档商品住房，也就是说套型越大、价位越高则可售房源越多，越滞销，所以各开发企业应充分考虑到调整住房产品供应结构的必要性和迫切性。2007年宣城房地产市场的趋势——供销两旺(1)2005、2006年土地供应总量的增加和供应结构的改善(2)《宣城市城市住房建设规划》（2006-2010）的指引(3)宣城市房地产市场需求也将会持续增长图一:2007年1月-2007年8月的各类商品房实时成交数据2007年5月份图二:各类新建商品房平均交易价格柱形图宣城市房地产市场初析项目情况及周边竞争性项目分析项目情况宣城市城区地块等级图项目SWOT分析机会宣城市经济发展处于快速增长阶段,居民收入水平有较大提高,居民购买能力较强随着开发区整齐住宅群的崛起,区域发展潜力巨大项目区域位置明显,周边大型楼盘众多城市扩张和改造拉动房地产行业整体发展风险当前的房地产市场还处于一个国家调控时期,未来政策面临的不确定因素还存在,这就对开发商的实力提出更高的要求项目周边聚集了大量的新开发住宅,新开发项目体量较大(配套及社区文化优势相对明显,竞争压力较大),对项目的销售起到很大的影响.不利于项目迅速的去化项目面临的问题竞争项目分析进行市场分析的主要目的就在于通过了解市场状况，寻找市场的空缺，或者重新开辟市场，以避开竞争对手，减少自身损耗，即所谓“避实击虚”。一调查区域及项目确定（一）调查区域确定根据对本项目所处位置及周边项目的分布特征，确定影响它的相关区域有新开发的美都新城、希达小区、国鑫世纪城等。（二）调查项目确定市场调查和分析的项目的确定主要考虑以下两个因素商品房项目目前正在销售或即将销售的项目一美都新城规划指标：208000㎡，总建筑规模330500㎡，容积率1.99，07下半年拟开工住宅面积60000㎡，待开发270000㎡，总栋数37栋，既有高层和小高层，也有别墅。价格：美都新城处于二类且近一类地段，周边配套相对较为成熟；预计今后推出的均价2800-3200元/平方米左右。销售情况：尚未开盘。主要卖点：企业实力大、项目体量大、位置较好、交通方便，环境景观较好、宣城第一批高层住宅。畅销户型：三居一期户室比：以二居、三居为主力户型从目前该项目总体规划图上看，产品设计一般，以高层、小高层为主。综合性价一般（具体根据位置、环境、价格、工程进度等）说明客户对价格十分敏感，如果产品不存在大的明显的问题，价格将是产品实现快速销售的关键。产品设计以板式高层、小高层为主，价格也有所上涨，对本项目将形成强有力的竞争。美都新城政策问题所在：2005年12月，市政府成功挂牌出让了位于昭亭南路东侧、水阳江大道北侧的地块，共251.78亩。当时这块地挂牌文件中有关规划条款和开办字(2005)06号文件中明确规定：容积率不大于1.5，建筑层数为多层。但是在7月20日公布的规划公示图上，显示出这块地上即将兴建的“美都新城”与当时土地挂牌文件出现了严重不一致地方：挂牌时规定容积率不大于1.5，现在规划公示图上变成了1.99，扩大了30％，也就是说开发商可以多建造6.7万平方米的商品房出售！挂牌时规定建筑物为多层，现在规划公示图上变成了小高层和高层，甚至还有国务院明令禁止的别墅。挂牌时规定用地性质为居住用地，现在