信阳琵琶山项目宗地产品定位报告第一部分：项目概况第二部分：房地产市场分析第三部分：项目产品定位第四部分：产品设计预案及收益估算第一部分：项目概况集团未来在信阳市场项目位置分布图(三盘联动)：信阳城区边缘，浉河南岸，传统认知偏远区域直线距离信阳市中心仅3公里，约10分钟车程，未来通达性较好宗地规划设计条件及获取成本项目概述：第二部分：房地产市场分析信阳市经济状况房地产市场情况信阳市2010年至今三年年均销售量均在400万平方米之上，虽然2012年销售量有下降，但价格方面依然保持高涨，全年平均销售价格达3168元/㎡。客户来源：市区客户占比40%，周边县区占比55%，市场客户逐渐向周边县区蔓延。置业目的：市场刚性改善客户占据市场主力，占市场成交客户总体的55%，其次为改善型客户，占比40%；房地产市场综述城市发展规划向东：平桥区及工业园区，规划以居住和工业功能为主；向北：主要布置城市行政中心、文化以及工业区，城市大规模集中建设的居住区向西：南湾风景区，发展成为旅游观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务基地。向南：完善琵琶山区建设，保护和完善浉河两岸景观，作为城市重要的生态建设及特色河滨风景区。信阳主城区房地产市场主要分为羊山新区、浉河区、南湾区、平桥区四大板块代表楼盘——中铁领秀城代表楼盘——恒大名都代表楼盘——东方今典第三部分项目产品定位1、项目SWOT分析项目市场定位项目市场定位支撑作为近郊项目，结合地块特征，增加“健康、运动、休闲”等概念元素，样板区先行，配套先行，产品弥补市场空白点。在建业集团品牌和森林半岛产品的双重号召下，结合目标客户特点，做到“占据稀缺资源，运动健康一生”，达到快速销售目的。“健康休闲”元素建议涵盖如下设施设备：（1）市政协调：山体健康步道及琵琶山山体公园（存在不确定性）（2）样板区：攀岩、儿童乐园、本源书院、多功能厅及室外游泳池（3）社区：医疗救助站及老年活动中心打造山体公园，在信阳首次实现了从“观”山到“用”山的转变根据坡地地形，利用跌水或多层植物增加景观层次，打造更为灵动的生态空间本案会所功能设置：项目设计意向——新古典主义外立面类别根据区域整体规划、项目资源背景、目标客户需求特征，建议复制集团的森林半岛系列，在推广层面再考虑其它案名。依据2013年其他地市同类产品售价及信阳市当地同类产品售价，结合位置、品牌、建标、配套、环境、户型等因素，通过类比量化定价方法，确定新项目各类产品2014年下半年入市的基准价格为：商业定位建议社区教育配套建议物业配套建议第四部分产品设计预案及收益估算项目总占地面积：307.57亩总建筑面积：453250㎡地上建筑面积：367785㎡容积率：1.79其中住宅总建筑面积：338020㎡临街商业建筑面积：24557㎡幼儿园建筑面积：2208㎡社区、公益：1500㎡物业用房：1500㎡产品类型配比建议（项目整体）：以高层和多层产品为主，前期通过多层产品提升项目品质和形象。产品预案一产品户型配比建议项目整体分三期开发，预计销售周期为4年，平均每年销售面积约为9万平米。产品预案一项目规划方案产品预案一项目规划方案产品预案一项目规划方案产品预案一项目整体成本收益估算产品预案一项目一期成本收益估算项目总占地面积：307.57亩总建筑面积：463836㎡地上建筑面积：368189㎡容积率：1.8其中住宅总建筑面积：338020㎡临街商业建筑面积：23967㎡幼儿园建筑面积：2208㎡社区、公益：1500㎡物业用房：1500㎡产品类型配比建议（项目整体）：产品预案二产品户型配比建议产品预案二项目推售计划产品预案二项目方案产品预案二项目方案产品预案二项目方案产品预案二项目整体成本收益估算产品预案二项目一期成本收益估算项目总占地面积：307.57亩总建筑面积：458949㎡容积率：1.8其中住宅总建筑面积：345554㎡临街商业建筑面积：16889㎡幼儿园建筑面积：2208㎡社区、公益：1500㎡物业用房：1500㎡产品类型配比建议（项目整体）：产品预案三产品户型配比建议产品预案三项目推售计划产品预案三项目方案产品预案三项目方案产品预案三项目方案产品预案三项目整体成本收益估算产品预案三项目一期成本收益估算需领导决策内容谢谢！请各位领导提出宝贵建议！