税务总局公布房地产与建筑业营改增相关事项管理办法国家税务总局于2016年3月31日就不动产转让、进项抵扣和经营租赁,跨县(市、区)建筑服务和房地产开发企业销售自行开发的房地产项目等事项陆续发布五个相关的征收管理暂行办法,这些文件依次为:《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号,以下简称”14号公告”)《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》(国家税务总局公告2016年第15号,以下简称”15号公告”)《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第16号,以下简称”16号公告”)《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第17号,以下简称”17号公告”)《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号,以下简称”18号公告”)上述文件均自2016年5月1日起施行.这些文件对《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号,以下简称”36号文”)中有关房地产业和建筑业的部分增值税政策进行了归纳总结,并在此基础上对相关的征收管理事宜作出了明确.文件要点具体如下:14号公告–转让不动产差额计算销售额(或预缴基数)的凭证要求–纳税人符合差额计算销售额(或预缴基数)条件时,从全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的,需要取得合法有效凭证,否则不得扣除.这里的合法有效凭证是指:税务部门监制的发票法院判决书、裁定书、调解书,以及仲裁裁决书、公证债权文书国家税务总局规定的其他凭证税款计算–纳税人按5%的预征率或征收率预缴税款的,按以下公式计算应预缴税款:以全额方式计算预缴基数的:应预缴税款=全部价款和价外费用/(1+5%)*5%以差额方式计算预缴基数的:应预缴税款=(全部价款和价外费用–不动产购置原价或者取得不动产时的作价)/(1+5%)*5%在不动产所在地预缴的增值税税款,可以在当期增值税应纳税额中抵减,抵减不完的,结转下期继续抵减.发票管理–小规模纳税人转让其取得的不动产,不能自行开具增值税发票的,可向不动产所在地主管地税机关申请代开;纳税人向其他个人转让其取得的不动产,不得开具或申请代开增值税专用发票.征管罚则–转让不动产时,如果自应当预缴之月起,超过6个月没有向不动产所在地主管地税机关预缴税款的,机构所在地主管国税机关可以按照征管法及相关规定进行处理.15号公告–不动产进项抵扣适用范围–36号文规定的分2年抵扣政策适用于2016年5月1日后取得,并在会计制度上按固定资产核算的不动产;以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程.但下列三种情形(无论取得或发生时间)不包括在内:房地产开发企业自行开发的房地产项目;融资租入的不动产;在施工现场修建的临时建筑物、构筑物进项税额范围–对于经建造(含改建等情形)取得不动产的情形,15号公告明确2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务,用于下列项目的,其进项税额可以适用于分2年抵扣政策:用于新建不动产;用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%上述购进货物,是指构成不动产实体的材料和设备,包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施.而且,适用于分2年抵扣政策的进项税额,应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证.抵扣时点–一般情况下,适用分2年抵扣政策的进项税额,60%的部分于取得扣税凭证当期可进行抵扣,剩余的40%部分计入待抵扣进项税额,于取得扣税凭证的当月起第13个月获得抵扣.15号公告同时规定了以下特殊情形的抵扣时间处理:购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务,转用于不动产在建工程的,其已抵扣进项税额的40%部分,应于转用的当期从进项税额中扣减,并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣.在2年不动产进项税额抵扣期间,如果发生销售该不动产或不动产在建工程的,或发生注销税务登记的,尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额,允许于销售当期或注销清算当期从销项税额中抵扣.进项转出–已抵扣进项税额的不动产,发生非正常损失,或者改变用途以致相关进项税不得抵扣的(例如改为专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费),需按下列公式计算不得进行抵扣的进项税额,并进行相关处理:不得抵扣的进项税额=(已抵扣进项税额+待抵扣进项税额)×不动产净值率不动产净值率=(不动产净值/不动产原值)*100%不得抵扣的进项税额不大于该不动产已抵扣进项税额的,应