天伦107公馆项目商业销售策略报告青山107公馆项目整体考虑，商业难度相对较大，且产品类型多样。受项目地块、容积率、商业指标等多种条件限制，本项目商业主要分为裙楼商铺和三层以上LOFT产品，商铺又分为临街商铺、内铺、二层商铺等多种产品。大家顾问站在市场与营销的角度，经过对本项目产品多次研究，在本次报告中对项目产品进行了系统梳理，针对性提出了营销多种解决思路。通过不同解决方案的比较，得出相对较为客观的结论。本次汇报，是前阶段《营销策略报告》的补充报告。同时，也是结合贵司的反馈意见，进行的针对性调整。第二部分：产品分析与销售目标梳理第一部分：区域案例成交分析青城华府产品结构分析临街商铺商业产品设计特点：产品号高高商业成交表现：临工业路商铺需求最大，小面积内铺销售较好青城华府商业分析小结青城华府商业问题与启示第二部分：产品分析与销售目标梳理商铺分析三层以上LOFT产品一层商铺临工业三路价值最大，随州路价值其次，二层商业价值略低商铺分析项目LOFT产品共计54套，整体结构较为复杂本项目LOFT产品主要开间都保持在3.7米至6.5米，部分产品仅有2.2米；产品主要进深大部分保持在5.6-7.6米，部分产品进深为13米，甚至17米，设计存在较多问题。从右图可看出，实用性差的异型产品主要集中B栋裙楼和四层五层，三层其它区域产品虽存在一定问题，但设计尺度的均好性略强。LOFT产品整体面积偏小，在30-50平米之间；部分产品进深过大，达17米。LOFT产品规划的优劣分析：片区商业气氛不足，租金低，项目二层商业价值不高；营销目标核心问题：营销如何打破现有条件限制，创造产品以外的价值商业总策略商业总策略一、最大限度的提升一二层商铺整体价值，合理控制总价，提升销售单价；二、针对LOFT产品，通过创造性的营销手段，提升产品附加价值；三、深挖项目核心价值，做好商铺与LOFT的营销节奏控制，把握阶段重点；核心策略：一二层商铺最大程度的减少内街商铺面积，LOFT产品最大程度的考虑投资溢价商业总策略11方案一总价与利润：方案二：在方案一的基础上，实现两铺合并，内街商铺与临街外铺联合销售11方案二总价与利润：11方案三：二层商铺以铺面合并的方式15方案三总价与利润：三个方案总结对比分析：方案三综合评价最高，建议采用方案三第一步：主要销售3号区域商铺，对1、2、4号区域进行销控通过客户意向装箱，向客户主推3、4号区域商铺第二步：按方案三方式，大客户优先选铺要求大客户以联购方式，以（首铺+两套以上二层商铺），300平米起售为条件，消化30%以上面积第三步：中小散户以售为主，集推售主要针对首层外铺和部分二层商业，项目散铺的集中销售第四步：次序营销完成项目整体销售，并开业商业总策略LOFT产品核心策略：实现可销售化的功能灵活化LOFT营销组合策略能解决产品低价值问题产品包装方式分区功能定位：价格策略：产品类型方案二：1类商业商务+2类投资型公寓+3类LOFT公寓1类产品：3F参考均价：12000元/平米2类产品：同方案一，2类产品建议价格为：12000元/平米3类产品：9000元/平米方案三：1类商业商务+2类投资型产品的经济型酒店功能+3类LOFT产品1类产品：3F参考均价：12000元/平米4类产品：同方案一，单价参考不超过两层价格，年返租7%三年返租21%，参考销售均价：16000元/平米3类产品：9000元/平米三个方案总结对比分析：方案二综合评价最高，建议采用方案二LOFT产品增值建议：规划观光电梯保证人流交通动线全文回顾THANKS