会计学本章(běnzhānɡ)内容第一节房地产评估(pínɡɡū)概述一、土地(tǔdì)相关概念（一）、土地(tǔdì)（二）、土壤(tǔrǎng)（三）国土(guótǔ)（四）地产(dìchǎn)二、土地(tǔdì)的特性土地的自然(zìrán)特性土地(tǔdì)的经济特性三、土地(tǔdì)权利土地使用权转让、出租(chūzū)、抵押容积率：一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值（反映地块开发强度）建筑密度(mìdù)：一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。对一宗(yīzōnɡ)土地的基本认识四、地租与地价(dìjià)理论五、房地产的概念(gàiniàn)和特点（2）建筑物（1）坐落位置（2）面积大小（3）层数和高度（4）结构（5)装饰装修（6）附属设备（7）公共配套设施完备(wánbèi)程度（8）空间布局（9）建成年月（10）外观（11）利用现状（12）产权状况（13）层高和净高（14）维护情况及完损程度（15）其他2．房地产的特点(tèdiǎn)：六、房地产评估(pínɡɡū)的原则七、房地产评估(pínɡɡū)程序第二节房地产价格及其影响(yǐngxiǎng)因素二、房地产价格(jiàgé)的影响因素一般(yībān)因素——经济因素一般因素(yīnsù)——社会因素(yīnsù)一般因素(yīnsù)——行政因素(yīnsù)一般(yībān)因素——心理因素区域因素(yīnsù)——商服繁华因素(yīnsù)区域因素——道路(dàolù)通达因素区域因素——交通(jiāotōng)便捷因素区域因素(yīnsù)——城市设施状况因素(yīnsù)区域(qūyù)因素——.环境状况因素土地的个别(gèbié)因素建筑物的个别(gèbié)因素第三节成本法在房地产评估(pínɡɡū)中的应用一、基本思路二、适用范围三、土地(tǔdì)评估的成本法操作步骤（一）计算待开发土地(tǔdì)取得费用（二）计算土地开发(kāifā)费用（三）计算(jìsuàn)投资利息1（三）计算投资(tóuzī)利息2四、新建房地产评估(pínɡɡū)的成本法操作步骤（一）土地取得(qǔdé)费用（二）开发成本1.勘察设计(shèjì)和前期工程费2.基础设施(jīchǔshèshī)费3.房屋建筑安装(ānzhuāng)工程费4.公共配套(pèitào)设施建设费5.开发过程(guòchéng)中的税费及其他间接费用（三）管理费用（四）投资(tóuzī)利息（五）销售(xiāoshòu)税费（六）开发(kāifā)利润2-1（六）开发(kāifā)利润2-2五、旧建筑物评估(pínɡɡū)的成本法操作步骤各种(ɡèzhǒnɡ)贬值额—实体性贬值各种(ɡèzhǒnɡ)贬值额—功能性贬值各种(ɡèzhǒnɡ)贬值额—经济性贬值成本法举例(jǔlì)：成本法举例(jǔlì)分析：2-1成本法举例(jǔlì)分析：2-2思考题第四节市场法在房地产评估(pínɡɡū)中的应用一、基本思路二、适用范围三、计算公式实际(shíjì)评估工作中，其计算公式为：实际评估(pínɡɡū)工作中，其计算公式为：应用(yìngyòng)举例应用(yìngyòng)举例应用(yìngyòng)举例应用举例(jǔlì)分析2.案例(ànlì)修正计算。3.评估(pínɡɡū)结果。第五节收益法在房地产评估(pínɡɡū)中的应用一、基本思路基本(jīběn)计算公式1：基本(jīběn)计算公式1：二、适用范围三、纯收益的确定(quèdìng)（一）纯收益的含义(hányì)实际(shíjì)纯收益客观(kèguān)纯收益（二）客观(kèguān)总收益（三）客观(kèguān)总费用四、资本化率的确定(quèdìng)（一）资本化率的含义(hányì)（二）求取(qiúqǔ)资本化率的方法1.纯收益与售价比率法。（市场(shìchǎng)提取法）纯收益与售价比率(bǐlǜ)法举例2.安全利率加风险(fēngxiǎn)调整值法3.复合投资(tóuzī)收益率法（资金成本加权平均法）下列几点有助于理解(lǐjiě)上述公式：例：4.投资(tóuzī)收益率排序插入法具体步骤如下(rúxià)具体步骤如下(rúxià)（三）资本化率的种类(zhǒnglèi)综合资本化率、建筑物资本化率和土地(tǔdì)资本化率的关系五、计算公式计算公式计算公式六、应用(yìngyòng)举例应用(yìngyòng)举例分析应用举例(jǔlì)分析应用(yìngyòng)举例分析应用举例(jǔlì)分析第六节剩余法在房地产评估(pínɡɡū)中的应用一、基本思路二、适用范围三、计算公式四、操作步骤五、应用(yìngyòng)举例应用(y