一、房地产金融的内涵房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现(biǎoxiàn)为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行代券；成立住房储蓄机构；安排房地产企业和基金上市；成立按揭类的证券公司；抵押贷款证券化等等。房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。房地产金融的特点资金来源的短期性欲资金运用的长期性资金来源的固定性和资金运用的特定性房地产金融有很强的政策性，风险和收益受宏观经济环境影响房地产融资方式房产(fángchǎn)融资与土地融资直接融资与间接融资权益性融资与债务性融资2025/3/62025/3/6二、房地产金融市场房地产金融市场在房地产市场体系中的地位：传导和融通房地产金融市场的客体：在房地产金融市场上可以同货币交易的各种金融契约，如股票、债券等有价证券。房地产金融市场的主体：政府银行与非银行金融机构房地产开发经营企业居民(jūmín)个人房地产金融市场的划分房地产抵押贷款市场房地产有价证券市场房地产保险市场房地产信托投资市场三、利率及其分类概念：指借贷期内所形成的利息额与所贷资金额的比率。基准利率与主导利率实际利率与名义利率固定利率与浮动利率市场利率、官定利率与公定利率一般利率与优惠(yōuhuì)利率年率、月率与日率长期利率与短期利率一、住房储蓄体系建房互助储蓄信贷社储蓄银行二、房地产抵押贷款(dàikuǎn)概念：是金融机构要求借款人提供以房地产及相关权益凭证为抵押品作为担保而发放的贷款(dàikuǎn)。抵押贷款(dàikuǎn)价格的确定房屋抵押贷款(dàikuǎn)的运作过程抵押贷款的方式和选择抵押贷款的程序固定利率(lìlǜ)抵押贷款分期偿还固定本金式抵押贷款充分摊销、分期偿还固定金额式抵押贷款累进还款式抵押贷款可变利率(lìlǜ)抵押贷款：随价格水平调整的抵押贷款(priceleveladjustedmortgage,PLAM；或可调整利率(lìlǜ)抵押贷款(adjustableratemortgage,ARM))PLAM:借贷双方只确定一笔贷款的初始利率(lìlǜ)(不考虑通货膨胀)，约定在一段时间后按照市场价格指数比如消费价格指数)对贷款余额进行调整。ARM:首先根据抵押贷款时的市场利率(lìlǜ)确定初始利率(lìlǜ)，以后每隔一段时间调整一次，以某个确定的利率(lìlǜ)指标加一个固定的利率(lìlǜ)附加值方式进行调整。本金等额偿还抵押贷款(constantamortizationmortgage,CAM)整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利息按本金的实际余额和合同利率计算支付。缺陷是：每月还款额先大后小，不符合居民的收入水平不断增长的实际情况，给借款人归还贷款造成了较大困难。在贷款初期，月还款额大，使得许多借款人的月收入难以(nányǐ)偿还贷款，不利于吸引贷款，影响抵押贷款业务的拓展。----每月偿还的本金额；----第t月偿还的利息额；----第t月本息(běnxī)偿还总额。本金等额还款额逐月减少，减少额为每月偿还的本金的月利息。2025/3/6等额偿还抵押贷款（constantpaymentmortgage,CPM）即每月还贷本息合计金额相同，但每月偿还的本金部分逐渐增加，利息(lìxī)部分逐渐减少。等额本息(běnxī)还款计算2025/3/6逐年递增偿还抵押贷款（graduatedpaymentmortgage,GPM)即在最初的5年或10年里，月还贷额低于等额偿还方式，每年内的月还贷额相同，但逐年以一定比率递增。漂浮式抵押贷款(ballonmortgage)指贷款期内的每期偿还额都低于等额偿还，因而最后(zuìhòu)一次还贷额大大高于以前的历次还贷额。反向年金式抵押贷款(reverseannuitymortgage,RAM)按照所抵押房屋价值的一定百分比，来计算贷款人每期交给借款人的固定贷款额的抵押贷款方式。双周还贷式抵押贷款(biweeklymortgage即每两周偿还一次贷款，一年26个还贷期的抵押贷款方式。是一种强制性的公益筹资政策。政府通过强制储蓄帮助居民积累(jīlěi)购买住房的资金。制度起源于新加坡，且已经超出社会保障的范围。2025/3/6住房公积金的这一定义包含以下五个方面的涵义：（1）住房公积金只在城镇建立，农村不建立住房公积金制度。（2）只有在职职工才建立住房公积金制度。无工作的城镇居民不实行住房公积金制度，离退休职工也不实行住房公积金制度。（3）住房公积