关于佳信*铂金豪庭商业布局调整的建议（草案）现有状况铂金豪庭商业面积体量较大，原有规划为沿街（人民路、光明路、青年路）和商业内街，均为双层独立商铺，面积为300平米以内为主（部分商铺内存在剪力墙，影响内部结构布局），暂无主题商业带动和较大型商业配置规划。目前已建成和即将完工的商铺有人民路6#楼、1#楼，光明路2#、4#楼裙楼沿街商铺和内街4#、5#、11#、12#、14#商铺，扣除部分拆迁安置门面房，尚有部分沿街商铺和内街所有商铺库存，整体销售进展缓慢。根据目前销售情况，已建成的沿街商铺扣除拆迁安置之后的余量较小，销售也较为活跃，只要根据市场情况适当调整价格，且一期工程即将完工入住所带来的效应，销售应不成大问题。主要问题集中在商业内街商铺的销售进度，将在很大程度上决定了整个项目的经济效益。巨野县城商业分布特点基于历史以来自然发展的因素，巨野县城目前商业布局几无规划、较为混乱，从其分布特点来看有以下几个区块：青年路周边一带餐饮、休闲娱乐较为集中，此为习惯性自然形成，但消费档次大部分处于较为低端水平；永丰街及连带周边区域，以较高档消费品为主，如品牌服装、鞋帽、精品店等，形成的主要原因得利于早期发展的老城区以及政府机关集中所在地；商业超市规模集中效应带动周边所形成的活跃型商圈，如佳和超市带动麟州步行街北段商铺和周边人民路路段（辐射范围300米）、银座商业中心辐射周边店铺和人民路、新华路各300米范围、承德超市带动招商街南北段各300米范围及周边商铺。铂金豪庭商业布局调整方案铂金豪庭位于巨野县城老城区与新规划城区交界处，定位为精品高档小区，项目规模较大，入住人口将达到万人以上，且周边现有和新建的住宅小区在今后几年内将陆续入住集结更多人口，此为地利；光明路沿线及以西（新城区）目前只有零星商业网点，尚未形成商业规模，借鉴各城市新城区发展必将逐步拥有新的商业中心，此为天时。只要把握住眼前的天时、地利，在原有商业规划的基础上予以适当调整，本项目将可成为巨野县城新城区的制高点和领头羊，并可辐射到老城区，启到承东启西的效应，将为本项目带来可观的经济效益和社会集中效应。基于此，根据目前项目施工进展情况提出以下几点调整方案：将原规划15#、16#楼的裙楼调整为一、二层两座连体，框架结构，单层面积将达到4000平米左右，带动光明路沿街和商业内街以形成大型商业中心概念，辐射范围将达到周边500米，往西辐射可达1公里以上范围。光明路沿街仍可作为独立商铺，其余部分一层可引进一家大型超市（或自营，具体方案另行规划），二层可引进健身、娱乐、休闲、书城、茶艺、咖啡、电子游戏等项目，并可考虑将原规划在1#裙楼的会所迁移至此。此方案一旦确立开始设计，即可大力展开宣传，形成以点带面的规模效应，将吸引大量人气，有力促进商业内街的商铺销售，并将有效带动本项目住宅的销售。对商业内街的商业模式进行规划引导，根据巨野县城现有的商业分布，可形成中高档品牌服装、鞋帽、家居装饰、美容美体、文体用品、电脑电子手机市场等，可适当予以区分区域，尽可能取得工商、税务等职能部门的配合，对入住商家予以政策优惠等措施，以凸出独有优势。根据青年路商业布局特点，可将18#、19#、26#裙楼设计成4层高（或5层、6层），框架结构，并预埋排烟管道，以便于按实际情况自由组合成为各种规格的商铺，可作为中高档餐饮、娱乐、写字楼、快捷酒店、沐足洗浴等场所。（可借鉴光明路南段模式）效益分析根据本方案调整，将对项目带来以下变化：增加商业面积13000平米（15#、16#裙楼连体增加5000平米左右、18#、19#、26#裙楼增加8000平米），其增加的面积同住宅面积置换（受限于容积率），按保守估计每平方销售价增加4000元，将增加利润5000万左右（建安成本差值可忽略不计）;由于商业面积增加，同时15#、16#楼可能会由于裙楼增高而减少一层住宅.，腾出部分面积，其余部分建议由17#楼获取（超高层改为高层），由此带来建安成本相应减少而增加利润。由于配置大型商业中心尤其是大型超市所带来的集中规模效应，将大大促进整个项目特别是带动商业内街的商铺销售，缩短销售周期（传统商业内街独立店面销售期超过5年以上）所带来的经济效益在此暂不做评估。总结结合铂金豪庭目前的进展情况，本方案力求起到画龙点睛的效果，将改变现有的销售缓慢状态，并增加项目利润。具体实施方案以及本文所提数值还需开发商进一步组织论证。提案：方艳华2012-7-7