任志强：一流房地产企业的发展战略结合中国汽车、钢铁、房地产等行业的发展状况、政府监管和新产业政策走势，国务院发展研究中心产业部会同国家发展和改革委员会、商务部、建设部、中国钢铁工业协会、中国汽车工业协会、中国房地产协会的主管领导和专家共同举办“2003中国产业发展论坛暨2004中国重点产业发展走势和政策展望”。主办机构还将吸收、提炼各方面的意见和建议，为国家制定相关产业政策服务。搜狐网进行图文直播。任志强：大会让我讲一讲一流房地产企业的发展战略，我也不能讲一流房地产企业的发展战略跟二流的企业有什么差别。我想作为一个企业来说，不应该有一个固定的发展战略，应该是随着市场变化而变动的发展模式。企业战略确定的时候有这么几个基本前提，中国目前和世界各国不一样，就是因为我们是一个转型国家，特别是我们社会制度上还有很多适应性条件，这就是我们经济制度的要求。在座的可能有大量的国有企业还有一些非国有企业，在国际上来说，所有国家的经济制度都没有国有企业和非国有企业政策上的限定条件，但我们国家不同。过去有一个全民所有制企业登记条例，有个《公司法》，现在有的不是按照《公司法》确定的，企业在确定的时候第一个受到限制的可能是经济制度的限制性条件。比如我们这个企业是全民所有制企业按照《公司法》规定应该有董事会，但是按照企业登记条例处理的话就没有董事会，也没有公司章程。在不同的法人治理结构下可能会有不同的治理方法。法人治理结构里面也涉及到你的融资方式、财务公开、激励机制，都会影响到企业的发展战略，随着企业在发展战略的处理过程中要看能不能相应的转换调整，如果不能转换调整的话永远不可能突破一个瓶颈，一个部长拿的工资和大型国有企业拿的公司可能不如一个私有企业拿的工资，你的人员队伍、战略发展的一些要求可能会难以实现。从人才发展角度来说，过去有一个最简单的话“没有钱的事不能干，没有人的事不能干，没有利的事当然更不能干”。没有相关的人才就不可能发展，比如要进行高科技产业的研发，没有相应的人才你的技术进步就很难进行，所以要不断依赖于外来的合作伙伴。作为高科技软件业来说更显出人才的重要性，而人才的变化涉及到这个企业的产品、客户以及技术进步。从这样几个前提条件下确定企业发展战略，可能会有利于作为一个管理者如何研究我们怎么样去决定企业的发展战略。房地产市场的发展情况有几个阶段：80—88年，国有及国有控股的垄断性市场，89年—91年少数开放地区初步市场化，92—97年以住房分配为主的半市场化，98—01年货币化和住房个贷支持的市场化，02至今土地垄断供给的市场化。房地产企业的发展过渡：80—88年拥有土地、简单的生产，89—91年清理整顿、维持生产，92—97年注重成本控制和规模化，98—01年产品升级、品牌与技术，02至今资本与金融的结合。从企业发展战略来说，我们研究了国外的一些发展特点，在美国房地产不是一个简单的服务概念，而是一个金融概念。15号刚刚在美国和很多基金发展商开过会，实际上真正作为发展商而出席会议的非常少，大部分是信托基金和其他各种基金，他们在从事真正的房产。这和中国的情况类似，从现有的情况看中国如果目前不能解决资本与金融和地产相结合的概念，中国就改易进行下一步房产规模的扩大。50亿以下销售额不应该算中小企业，到目前为止中国还没有一个完成的，可以称得上是大企业的房地产概念，其中一个原因就是没有和资本市场结合，或者说中国金融市场没有完全开放。恩我们现行的环境背景，一个是国家垄断的土地一级市场，从92年以后土地市场完全被国家垄断的现象越来越严重。第二就是逐步完善法律体系，目前的法律体系在过去几年比较落后的状况下越来越多地倾向于按市场规则来进行法律体系建设。第三防范风险的金融管制也开始越来越严了，前一段时间争吵最多的是101号文件，到目前为止还没有101号文件细则。防范金融风险的管制里面限制了不动产基金和信托基金以及相关基金的发展，而这些融资条件实际上是解决银行风险的一个重要渠道，但是恰恰因为房地产风险而被限制和禁止。第四，住房社会保障体系也开始建立了。这次18号文件特别强调要把经济适用住房列入到社会保障体系当中，而不是列到商品房中。为什么我会说到现行的环境背景呢？当经济政策发生变化的时候，这些企业一定会面临着因为政策的变化而改变自己的发展战略。第五是信誉市场中的资本融资。在我们和华润的合资中，我们94年和华润进行合作，96年开始在香港资本市场上市，从96到98年几年中我们从境外拿回5亿美元，当时我们的总资产数和融资量都远远大于88年上市的万科。从信誉市场中进行资本融资的时候要求企业的透明、企业的经营能力以及增长情况都有所变化，这样对企业发展目标提出的要求也会有一定的影响。为什么我很特别提出今后房地产可能和资本职业相关，我们可以从实例的分析中看出这样的一个情