探索危旧房改造的新模式--南环新村危旧房解危重建改造工程该项目获得江苏省优秀勘察设计二等奖。华益张艳汪晓琦【摘要】苏州市开展危旧房改造已多年，从简单的墙面粉刷到内部结构的加固和厨卫设施的增建，危旧房改造的模式已进行了多方面的摸索。笔者基于危旧房改造内涵的多目标分析，在整理苏州危旧房改造实践历程的基础上,对危旧房改造模式进行了新的探索,并在实践中得到了应用。【关键词】危旧房改造模式探索危旧房改造是一项涉及改善民生、美化城市、发展经济、保护文化的综合性工程，是一种以提升人居环境为宗旨，以城市基础设施和产业功能升级为核心的积极社会行为。1危旧房改造的内涵探析与实践思考1.1危旧房改造的内涵与多目标分解所谓危旧房改造包括危房和旧房，危房是指结构已严重损坏或承重结构已属危险构件，可能丧失结构稳定和承载能力的房屋。旧房则主要是指竣工年限超过建筑设计使用年限的；结构不合理，使用功能不齐全，配套设施不完善的；不符合建筑抗震设防要求的房屋。危旧房改造本质上就是指通过维修或拆迁危旧房而对城市土地进行的一种延续或调整原有功能的建设行为,本质上是城市再开发行为,是城市发展的一种表现形式。任何一个城市规模的增长，都是一个外部扩张和内部重组相结合的双向过程，对外以“合生”的形式增长，对内以“替代”的形式增长。危旧房改造就是这种内部“替代”重组的表现形式（范仕军，2009）。所以，只有从城市增长与发展的角度才能从根本上认识危旧房改造的真正意义。从城市发展的角度来看,危旧房改造应当同城市新区开发建设、优化城区用地功能和疏散城区人口等城市规划目标相结合(图1)。与此同时,由于政府、居民、建设部门之间复杂的博弈关系直接导致了危旧房改造还应当具有多层次的价值目标体系（谢东晓，2007）。首先,危旧房改造应当结合住房保障制度,即政府不仅要解危，还应当解决危旧房改造地区(下称“危改区”)居民的住房困难问题。在危旧房改造的过程中，将这些居民纳入体制之内，实现已经滞后的补偿，这是危旧房改造的政府解困目标。其次,危旧房改造应当结合疏散老城人口、控制城市风貌特色等规划目标,如历史文化名城,需要对历史风貌地区内的危旧房进行有机更新，保持城市特色、改善居民住房条件和居住环境，完善市政基础设施,这实际上是政府进行危旧房改造的一个潜在制约目标。最后,危旧房改造应当结合房地产经营,即政府以隐性投入的形式，通过税费减免等优惠政策，吸引开发商将资金投入危旧房改造，将危改区的区位价值转化为现实的开发改造收益后，危改区居民也参与到改造收益的分配中，实现解危解困的目标，这是大规模开展危旧房改造的最有力的手段(图2)。图1:危旧房改造的目标构成图2:危旧房改造目标的多元分解1.2苏州危旧房改造的建设实践20世纪80年代初，我国实行改革开放以来,特别是伴随着土地使用制度的变革，苏州古城和周边旧城区作为城市的中心地区，由于其良好的区位优势，成为房地产商竞相争夺开发的黄金地段；同时，由于旧城内居民的住房条件长期得不到改善，城市基础设施匮乏，居民对旧城改造的呼声很强烈。在此背景下，政府为了吸引资金、改善城市面貌，逐渐展开了危旧房改造的工作。从20世纪90年代以前,苏州危旧房改造的重点以修缮整治为主，真正意义上大规模、成片进行危旧房改造主要出现在90年代初，实行“解危安居”工程以后。当时改造的主要范围集中在古城区内,古城外则进行了局部地块的棚户区改造。当时由于受到古城保护的影响，苏州危旧房改造一开始就受到“全面保护古城”、“疏散旧城人口”等规划目标的有效指导。由于古城街坊内的丰富人文历史资源和在改造中坚持了“城市有机更新”的做法，在这一时期涌现出一大批危旧房改造的优秀作品，其中著名的有12号街坊桐坊巷小区、16号、37号街坊改造试点、皇亭街小区等等。自21世纪初以后，危旧房改造的具体范围逐渐由古城向古城周边的旧居住区扩散，如彩香新村、里河新村、葑门西街等老新村的环境整治（图3）。但鉴于多层建筑的拆迁难度和改造资金的限制,在具体改造措施上,强调以改造小区景观绿化环境和增加老住房内部的厨卫设施配套为主,具体做法有：修补小区道路路面、增加绿化景观小品、对重要建筑“穿衣戴帽”、加固住宅内部建筑结构和增建厨卫设施等等。这些措施在一定程度上改变了以往老新村内环境脏、乱、差的整体面貌、惠及众多旧区居民,受到了社会各界的好评(表1)。图3：经过结构加固后的彩香新村居民楼时间危改范围主体危改重点主要措施资金主要来源典型案例90年代以前古城旧街坊地方政府；危旧房住户解危解困修缮整治为主;地方财政；居民自筹古城十梓街50号“老宅新居”；90年代前期---21世纪初古城旧街坊；城市低洼地城市开发商；地方政府；危旧房住户解危安居；全面保护古城风貌有机更新为主；修缮整治为辅;房地