学习房地产开发企业所得税新管理办法几点体会2006年3月6日国税发〔2006〕31号文"国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知"，以及将要出台的关于计税成本扣除问题配套实施办法，与后续出台的"国六条"、"九部委联合意见"以及其他金融、行政等手段，共同构成新一轮国家对房地产市场进行宏观调控组合措施。单就所得税新规定而言，也是对原有关房地产开发企业所得税问题进行的一次全面规范和明确，深入学习，不但对财务人员，对所有房地产从业人员都非常必要。对其中的几个问题有感如下：一、正确看待预缴税率新办法规定，预售收入计税毛利率在计划单列市以上级别人民政府所在地城市不低于20％，地级市不低于15％，其他地区不低于10％，乍一看比例很高，给企业带来的现金流压力过大，实际不然，要具体分析。假设一个项目按15％计税毛利率，每月预售收入3000万元，每月可扣除费用50万元计算，则实际纳税为77.55万元，税负为每月预售收入的2.585％。敏感分析如下：在15％计税毛利率下，单位：万元/月均10002000300040005000202.475％2.805％2.915％2.97％3.003％302.145％2.64％2.805％2.888％2.937％401.815％2.475％2.695％2.805％2.871％501.485％2.31％2.585％2.72％2.805％在20％计税毛利率下，单位：万元/月10002000300040005000204.125％4.455％4.565％4.62％4.653％303.795％4.29％4.455％4.54％4.587％403.465％4.125％4.345％4.455％4.521％503.135％3.96％4.235％4.373％4.455％税负可理解为预缴所得税占月均预售收入的比例。可以看出，在不同的月均预售收入和期间费用支出条件下，所得税负担是不一样的。测算项目资金平衡时可参照此表确定预缴所得税支出。二、关于项目完工时间筹划新办法对项目完工时间给出了明确的确认标准，这和以往的规定有明显不同，一个开发项目往往跨几个年度，而所得税要按期预缴，项目完工后汇算清剿，多不退少补。以前由于对项目完工概念没有明确规定，一般以项目竣工备案为标准确认，为了达到延缓交税的目的或因为项目决算不能及时完成、备案手续迟迟达不到要求等原因推迟汇算时间，新办法规定：具备已投入使用、已经备案和已获得初始产权证明之一者即视为完工，并在年度纳税申报截止前汇算，否则税务机关进行强制核定所得税。这一规定对我们影响较大，尤其是商业项目，按我们商业项目以往的作法，一般都是赶在年底前投入使用，按照新办法规定，就必须在第二年4月30日之前把决算全部完成，还要留出财务汇算时间和中介机构纳税鉴定时间，应该说时间很紧、压力很大，这就要求对决算工作要精心组织，做好建设过程决算和建设过程中决算资料准备工作。或者对项目开竣工时间进行筹划，尽量避免在年底投入使用，为决算争取时间，当然，这一点取决于项目具体情况和集团经营决策需要。三、关于配套设施处理配套设施有不同的处理方式，可以自己持有经营、归业主共有、无偿赠与政府等，不同的处理方式对所得税影响很大，尤其是住宅项目，配套设施多，影响更大，动辄上千万。对配套设施处理要考虑以下几个主要环节和因素：1．对不同处理方式进行利弊分析。持有经营要考虑经营收入净现金流、可做抵押用途、对报表资产的贡献等几个方面，无偿赠与和业主共有要考虑对减少所得税影响，融资租赁方式要考虑未来收入净现金流等等。对以上因素综合平衡，分析利弊，有时经济利益最大者并不是最好的选择，要考虑对销售的影响、对现金流的偏好和决策偏好等因素。2．项目决策环节定位。对配套设施的处理要在项目前期决策环节确定，以前由于对配套设施处理在法律关系上和税务处理上不是很明确，使得各企业都没有对怎样处理给予更多重视，往往只考虑规划的要求、对销售的影响、对项目品质的影响等因素决定建与不建，而一旦建了，对后期处理并没有统一的规划。因现在对配套设施税务处理基本上有了明确规定，且有一定可选择余地，不同处理方式对所得税又有较大影响，因此，在项目前期就要对拟建的配套设施进行策划定位，以统领后期相关工作。3．项目报建和销售环节要与定位一致。项目报建过程中要考虑配套设施的不同处理方式，如果属于自建固定资产、无偿对外赠与或归业主共有，就要在报建时明确建筑性质，不需要办理预售许可证，有些情况也不需要进行面积预测（可公摊以外项目）。在销售环节，对外进行宣传时和与业主签订销售合同时，对配套设施不要随意承诺处理方式，要和决策定位保持一致，否则要产生麻烦和损失。