专题讲座案件涉及的法律法规：案例：黄某案件涉及的法律问题知识点：优先购买权(1)仅限于房屋租赁场合;(2)出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人;(3)出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张该房屋买卖无效;(4)在转租的场合,次承租人与承租人都有优先购买权,二者发生冲突的,前者优先于后者.知识点买卖不破租赁“买卖不破租赁”是一项专业法律术语，意思是说，在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与第三人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，这就是“买卖不破租赁”的规定，事实上，还包括赠与、互易等形式的所有权变更情况。房屋租赁合同的终止（3种）出租人法定解除权承出租人法定解除权房屋租赁的特殊效力法律问题及法律规范知识解读：2、如何确定承租人放弃优先购买权?作为一项法定权利，承租人当然可以选择放弃优先购买权，当出租人告知出卖房屋的事实后，承租人明确表示不予购买。本律师认为，事实上同样存在一种默示的形式，比如承租人在合理期限内没有购买房屋的表示，或者积极为出租人寻找买家，或者另行寻找租赁房屋等，都应当认为承租人放弃了优先购买权。律师提醒：在出租人告知承租人出卖房屋的事实后，如果承租人确想以同等条件购买的，应当尽早地以书面形式告知出租人，以免丧失了法律赋予的优先购买权。3、出租人在房屋出售前的通知义务及承租人行使优先购买权的期限如何确定?出租人在房屋出售前的合理期限内应当通知承租人，通知的方式可以多种多样。本律师认为，以信函、电报、租赁房屋处张贴告示等形式均可。但无论何种形式，都应当送达承租人，如果单纯以登报公告形式通知的，就不能认为已通知了承租人。承租人在收到房屋出售的通知后必须在合理期限内行使优先购买权。如果出租人未尽通知义务的，对于承租人行使优先购买权的期限，我国法律及司法解释并未作出明确要求。本律师认为，依照相关规定，可以认为承租人行使优先购买权的期限为知道了出卖房屋事实之日起的三个月内。律师提醒：为维护自己的权益，承租人应当在知道了出卖房屋的事实后，尽快行使优先购买权，以防错过了合理期限而无处主张权利。4、在诉讼中，承租人可否不提起行使优先购买权，而仅要求确认出租人与他人的买卖合同无效。律师认为，优先购买权作为法律赋予承租人的一项法定权利，其目的在于保证承租人可以相对优先地取得租赁物的所有权。所以，在出租人与他人恶意订立房屋买卖合同的情况下，法律允许承租人申请宣告该合同无效，以实现这个目的。但是，本律师提醒公民注意的是：法律规定保护的是承租人实现优先购买的目的，也就是说，申请宣告无效是手段，而不是目的。如果承租人不主张购买的情况下，就说明他没有实现这个目的的意思。所以，如果承租人不主张优先购买权，仅要求确认合同无效的，法院一般不会支持。事后分析邵某未通知黄某便将房屋卖给丁某的行为侵犯了黄某的优先购买权。黄某要行使的优先购买权必须是在邵某出售其承租房并愿意与购买人有相同的条件下前提下。本案中黄某愿意同等条件下购买。丁某只与邵某签订了买卖合同，房屋并未过户，丁某不属于善意第三人。结论事前分析如果邵某上诉后胜诉了，邵某解除了此租赁合同，以后就会有更多的出租人肆无忌惮的随意解除合同。这样承租人的利益就得不到保护。这明显社会成本（利益衡量）结论国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》第十一条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。”最高人民法院《关于贯彻执行＜民法通则＞若干意见（试行）》第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定：“房主出卖房屋时在同等条件下原房客优先购买的权利应予保护。”建设部《城市公有房屋管理规定》第三十六条第二款指出：“出售出租公有房屋时，承租人有优先购买权。”《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”案件事实分析邵某未通知黄某便将房屋卖给丁某的行为侵犯了黄某的优先购买权。黄某要行使的优先购买权必须是在邵某出售其承租房并愿意与购买人有相同的条件下前提下。本案中黄某愿意同等条件下购买。丁某只与邵某签订了买卖合同，房屋并未过户，丁某不属于善意第三人。邵某可以起诉，要求解除与黄某签订的房屋租赁合同。但其诉请不能得到法律的支持。邵某可以和承租人黄某协议解除，但邵某应支付一定的违约赔偿。若黄某