开业前市场调查分析报告根据近日对酒店周边市场的实地调查和同行间的沟通，综合我店实际情况，作如下调查分析：一、喜客来酒店SWTO（优势、劣势、机遇、挑战）分析1、优势：（1）地理位置优越，可达性极强；（2）高端市场无同级别竞争压力；（3）酒店设施设备全新配置，大方美观。2、劣势：（1）地处乡镇，本地消费能力有限，地方政府消费时行政干预性定价明显，回款困难；（2）具有真正消费能力的批量客户，空间距离较远；（3）会议室配备不合理，100—200人高频率使用的会议室没有。3、机遇：（1）借助“佛都”快速提升的知名度，可轻易提高客户对酒店获知率；（2）本地矿产资源丰富，是酒店有效辐射范围内潜在大客户群；济北高新开发区大型企业众多，且距离不超15分钟车程。4、挑战：（1）因所处位置，酒店的自我定位能否准确，将直接影响日后经营；（2）乡镇客户群的消费层次较低，尤其是乡镇政府更是中国权力最大，素质较低的一个群体，在实际经营中，酒店能否坚持住业已制定的各项政策和价位，将直接影响和决定酒店日后的档次、经营。二、同级别酒店调研（2011年全年大概经营数据分析）京杭假日（准四）餐饮宴会餐标168元/位、188元/位餐饮上座率65%客房平均房价380元客房出租率57%主要营销渠道及措施：1、政府牵头的机关事业单位的消费（协议客户）占70%2、商散客源消费占25%3、其它消费占5%主要通过政府部门的接待提高酒店的营收，地理位置决定了商散客人较多。餐饮宴会餐标260元/位、300元/位不等餐饮上座率10%客房平均房价390元客房出租率15%主要营销渠道及措施：1、政府牵头的机关事业单位的消费占90%2、商散客源消费占8%3、其它消费占2%主要通过政府部门的接待提高酒店的营收。圣都酒店（准五）圣地酒店（挂三准四）餐饮宴会餐标80元/位、100元/位不等餐饮上座率15%客房平均房价320元客房出租率30%主要营销渠道及措施：1、协议客户消费占25%2、商散客户消费占45%3、其它（内部电力系统接待）及网络消费占30%主要通过较为合理的客房房价加大了对商散客源的吸引，接待部分中小型旅游团队。银座佳悦酒店（准四）餐饮宴会餐标168元/位、198元/位餐饮上座率35%客房平均房价370元客房出租率50%主要营销渠道及措施：1、协议客户消费占55%2、商散客户消费占35%3、其它及网络消费占10%主要通过协议客户的中小型接待带动整体消费，地理位置优越。香港大厦（挂四）餐饮宴会餐标168元/位、198元/位餐饮上座率82%客房平均房价389元客房出租率72%主要营销渠道及措施：1、协议客户消费占75%2、商散客户消费占15%3、内部交通部接待及网络消费占10%主要通过协议客户的综合接待带动整体消费，联动营销、网络营销等方式。三、2012年1-6月份同级别酒店酒店市场调研情况（平均房价、出租率）序号酒店名称平均出租率平均房价1圣地酒店（挂三准四）49%3382京杭假日（准四）52%3603银座佳悦（准四）56%3604圣都国际（准五）21%3905香港大厦（挂四）72%370四、2012年9月份同级别酒店现行价格体系后附统计表五、综合分析综上所述，在同级别酒店中，客房平均价位基本固定在350元/间/夜，餐饮消费平均在180元/位，客房平均出租率在50%，餐饮平均上座率在40%，这些酒店全部集中在济宁主城区，客户群体的消费能力完全能够接受；汶上本地两个稍具规模的综合商务酒店，客房平均房价在200元/间/夜，餐饮消费平均在80元/位，客房平均出租率、餐饮平均上座率无法统计。由现有数据可知，本地的消费潜力是十分可观的。因此，我店必须做本地高端消费的引领者，倡导新的高端消费理念和模式，勿需过多考虑本地实际消费能力，只需以此为定价参考即可。日后经营中的整个客群构成模式可分为：以酒店有效辐射范围内的工矿企业日常消费为主；外围多远大客户的会议和零星消费为辅；本地政府接待和散客消费为补充。在开业初期，配合各种可行性外围载体广告，多配市场开发人员，以此模式大范围的进行市场开发，提高潜在客户群体对酒店的获知率，定能做好：一年打基础，两年上台阶，三年显成效。任超2012年9月8日