营销策略提报一、策略梳理2、S·W·O·T分析S·O战略W·O战略S·T战略W·T战略3、梳理前期市场引导成为整体策略的重点，包括MALL炒作，投资方式认同；销售阶段的战术运用的创新和组合；价位设计要多方位考虑；二、战略提出2、WHAT（卖的是什么）·高回报、低风险、稀缺性的产权商铺，·“卖的是产权商铺，更是投资收益”3、WHY（为什么买）4、HOW（销售过程）·产权商铺；·划小分割；·返租回报；三、要素设计（4P）·CBD·Businesswan新区、新商圈、新商业·Living·mall全生活商业广场2、形象主题MALL业态功能MALL商业品牌MALL商业布局MALL业态设计易初莲花大卖场——梅森MISSON·家百货——花街集市——城市后街——热带雨林风情步行街——水岸街市——C、21世纪河南影城——E、冰河世纪美食广场——4.卖点梳理：•中原第一MALL（首个/目前最大），排名国内八大MALL。•国际零售品牌组合（500强+美国百货+五星级影院+一批知名品牌）。•最具含金量地段CBD新区，商业前景，无竞争地带。•五星级影院，中原唯一全国排前五。•onlyone，购物、休闲、娱乐、餐饮、商住一站式。•郑州最大的地下停车场。1、定价考虑范围：•参照市场定价8000—10000元。•消费心理定价1000—8000元。•返租可承租范围10000—15000元。分析一：“10年经营收益相同，返租支出由800万/年补贴，不足部分在售价中补足。”分析二：“设定未来10年经营多种可能收益标准，计算总收益，（不考虑800万贴补）B、按80元/月/m2计：C、按100元/月/m2计：D、按30元/月/m2计：3．价位建议：表价：1F—12000元2F—10000元4、价位设计对营销策略提出相应要求认购期“3000元抵10000元”面积•开盘期“三年即返”B、在总价中扣除•阶段战役促销期“万元投资基金”计划6.其他价格策略：•以老代新，双优惠•现场2个点折扣控制•一次性付清折扣优惠•集团购买的折扣优惠7.策略细节考虑：•三年返扣除后定价的可行性•铺位划分（实用率，功能设置，分区）•直接签合同（定金视为合同金一部分）•银行放贷的技术处理·鉴于期房销售以及“大MALL”新颖概念，5点1线的通路展示尤显重要综合型卖场，承载对MALL的形象展示体验功能2、现场1、推广要求：•短期集中广告投放•1/2版或全版形式•广告，炒作，公关事件，DM的整体传播•户外广告和展示活动的必要性。（户外广告，包括周边街道广告）2、推广费用：引导四．执行策略•计划10月结束销售。（余尾盘清销）•1.5万平米一期推出。•延长引导期，调整期，压缩销售周期，压迫促进成交。•鉴于产权商铺，MALL，返租的创新，所以引导期成为营销重要阶段。•认购期，开盘期以强势推广和强力促销手段（如三年即返/3000抵10000）短期内要集人气，营造热销气氛加快成交。•开盘后，随着成交的递减，针对消费反馈，及时调整诉求和促销策略，设计实施阶段战役，再度拉升销售率。•营销策略设计，确认。•营销团队架构建设（广告/礼仪/装饰/经营公司/物管/景观/媒体/业内资源/法律）•手续落实（许可证/销售面积/产权/银行按揭/合同）策略测试（业界研讨会）3、引导期策略郑州•MALL年•5月中旬开始—6月中旬，为期一个月•其中借易初开业，将阶段炒作推向高潮，并以首个店的火爆和易初国内各店状况，分析MALL商业前景。•视炒作需要，可将“MALL•新生活”的炒作和第二阶段“投资概念”炒作相结合。•策略要求炒作介入，起点要高，炒作版幅每次1/2版或全版。•将炒作和活动内容编辑为《MALL•新生活》创刊号—“郑州•MALL年”。•炒作软文统一系列主题《郑州•MALL年系列报道》•设计业内人士“联合推荐奖“。‘•具体方案（略）阶段二：投资概念炒作•炒作期为15天（不宜过长）•炒作集中火爆。•全民投资炒作可以和认购期广告相结合。•统一炒作主题“郑州•MALL创富年”，其中分主题为“郑州•MALL创富年—10年8％特别报道”和“郑州•MALL财富年—全民创富特别报道”•软文的形式要有力，冲击，新颖。•《MALL•新生活》特别号—“10年8％全民创富年”·具体方案（略）·促销3000元抵10000元·推广有针对性诉求——如：·“2万元创富计划”“一年工资的理财计划”·MALL+投资个案+认筹计划+系