考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对市场法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。考试要求1．熟悉市场法的含义；2．了解市场法的理论依据；3．掌握市场法适用的估价对象和条件；4．熟悉市场法估价的操作步骤；5．了解搜集大量交易实例的必要性；6．熟悉搜集交易实例的途径；7．掌握搜集交易实例的要求；8．了解建立交易实例库；9．了解选取可比实例的必要性；10．掌握选取可比实例的要求；11．熟悉建立比较基准；12．熟悉交易情况修正的含义；13．熟悉造成成交价格偏离正常市场价格的因素；14．掌握交易情况修正的方法；15．熟悉市场状况调整的含义；16．掌握市场状况调整的方法；17．熟悉房地产状况调整的含义；18．掌握房地产状况调整的内容；19．掌握房地产状况调整的思路；20．掌握房地产状况调整的方法；21．熟悉求取单个可比实例比准价格的方法；22．了解求取最终比准价格的方法。二、内容讲解第六章市场法及其运用本章介绍房地产估价三大基本方法之一的市场法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容。第一节市场法概论一、市场法的含义市场法也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象来源：建设工程教育网进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。上述选取的符合一定条件、发生过交易的类似房地产，通常称为可比实例，也称为可比房地产（comparablepropefty），是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或者可以修正为正常成交价格的类似房地产。市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。通常把市场法测算出的价值简称为比准价格。由于市场法是利用实际发生、已被市场“检验”的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值，按理说，它是一种最直接、最有说服力的估价方法，其测算结果最容易被人们理解、认可或接受。二、市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。该原理已在本书第五章第六节“替代原则”中作了论述。正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用—“同一种商品在同一个市场上有相同的市场价格”，所以估价对象的未知价格（价值）可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。当然也应注意到，在具体的一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系，有特殊的动机或偏好，对交易对象或市场行情缺乏了解，导致成交价格可能会偏离正常市场价格。但是只要搜集了较多的交易实例，对其成交价格进行适当的处理后所得到的结果，可以作为正常市场价格的最佳参照值。三、市场法适用的估价对象和条件来源：建设工程教育网（一）市场法适用的估价对象市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用市场法估价，相对而言也是最容易、最简单的一种房地产估价。②写字楼。③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。下列房地产难以采用市场法估价：①数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；②很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，例如在建工程等。（二）市场法估价需要具备的条件市场法估价需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。房地产市场不够发育或者类似房地产的交易较少的地区，就难以采用市场法估价。房地产市场在总体上较活跃的地区，在某些情况下市场法也可能不适用。例如，可能由于某些原因导致在一段较长的时期内很少发生房地产交易。值得指出的是，以下情况不能成为不采用市场法估价的理由：在估价对象所在地实际上存在着较多的类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有勤勉尽责地去搜集交易实例，造成不能采用市场法估价。另外，运用市场法估价需要把类似房地产的各种实际交易情况，例如急于出售或急于购买等造成的可能是不正常的成交价格，修正为正常市场价格；需要把类似房地产在其成交日期时的价格，调整为在估价时点时的价格；需要把类似房地产在其自身房地产状况下的价格，调整来源：建设工程教育网为在估价对象房地产状况下的价格。即运用市场法估价需要消除以下三个方面的不同所造成的类似房地产的成交价格与估价对象房地产的客观合理价值的差异：①实际交易情况与正常交易情况的不同；②成交日期与估价时点的不同（本质上是这两个时间上的房地产市场状况不同）；③可比实例房地产状况与估价对象房地产状