谨呈:贵州岑巩鑫华房地产开发有限公司山语城1号楼销售蓄客营销执行方案目录项目背景蓄客目得蓄客目标蓄客节点安排蓄客方式蓄客分解各阶段具体蓄客目标营销重要节点串连设置费用预算一、项目背景:１、项目前期开盘销售产品为2、3号楼户型，共计套数384套,总面积40４83㎡。实际销售194套,销售面积２28６2㎡,销售率约56、5％。剩余面积１7621㎡，剩余产值约４40０万元(按均价2５０0元/㎡算)。楼号户型类型套数已售套数剩余套数剩余面积(㎡)二号楼12３、８4(套三)332767４387、５7(套二）3３３30262511８、５2(套三)332８55９2９1、03（套二）３０１２9264０8８、13(套二)3３6２72４0012０、8５(套三)3０3000三号楼120、７8(套三)3330335０90、９9（套二)33429263９80、8８(套二)３３82521９91２1、14(套三）3３285６１187、53(套二）3022８2４5１123、7５(套三）3０2７3371合计384194１9019621一号楼１２5、8２(套四)３３订7套26３271９４、4８(套三)33订7套２６245689、79（套二)３3订0套3329639４、48(套三）３0订7套26２456１２5、82(套四)３0订5套２5314683、2０(套二)3０订０套３０249６88从上表可以瞧到,目前项目2、3号楼可售房源套二小户型销售严重滞后、套三户型仅剩2２套;４月截至目前仅成交3套,无有效营销动作,客户上访量低,成交量严重不足;4、１号楼已有预售证,可以直接认购,4号楼目前正初步设计阶段,可销售时间预计最快１0-12个月之后;按照目前得销售状况瞧,１号楼如近期销售则会出现2、3号楼同样状况,且与4号楼销售时间出现长时间得断档期,易丢失客户。二、蓄客目得:确保项目储备足够客户量,支撑1号楼开盘房源去化;在蓄客得同期,对现有2、3号楼得滞销套二户型进行强推销售;维持市场对项目得关注度,为４号楼后期蓄客销售奠定客户基础;调查客户诚意度状况、购房心态、对1号楼户型得定价提供可靠依据;如积累够多得客户，集中开盘可以通过舆论为我项目造成更大市场影响力,为项目持续销售奠定基础;三、蓄客目标:１号楼共计推售单位189套,开盘当日40％—4５％以上销售率(总销售额约２0０0万)计算,开盘销售目标最少需销售7554㎡约9０-110套(不含加推,加推视市场及积累得客户量进行评估);根据目前岑巩市场年销售量约1５00套，淡季月销售量约７０-10０套,４0-５0％得开盘项目解筹率,对项目认筹量进行综合评估,需要在开盘前达到保底认筹客户数量约为150-220批以上（交纳诚意金得客户)；按客户转化率１0-20%计算，需100０-１50０批上门登记客户;按目前销售公司每天上客量２－3组进度计算,完成现有蓄客目标需要50０天;根据4号楼得工期,建议将开盘时间定在8月１5日左右(届时4号楼启动施工,既让购买1号楼得客户对我项目有购买信心,又能对4号楼得销售奠定客户基础）;从6月１日开始蓄客至开盘时间间隔约为2个月半约75天,即每天须均达到13-20批。注:目前竞品项目思洲国际城正主推商业,就是我项目蓄客得好时机,需加大营销动作,吸引客户对我项目得关注与购买。如在7月15日之前蓄客量不够理想,分析原因,如因市场原因则直接暗开销售,取消开盘动作。四、蓄客节点安排注:认筹优惠部分可根据蓄客情况进行合理调整五、蓄客方式６、1产品推介会→6、20老业主答谢会→7、15样板房开放→8、１５开盘5月1日-5月３０日(大门景观呈现节点启动),客户通过置业顾问现场接待、外展展点、行销进行登记回访,邀请客户参加6月1日(6、1－６、5日时间暂定)得产品品质鉴赏会(设计单位对产品设计思路进行讲解;工程单位对产品质量及施工进行讲解;工程部对产品用材进行讲解;景观单位对景观打造进行讲解;销售公司对户型使用及风水讲解。）并领取积分卡,办理积分卡后,每参加一个活动可以享受购房款优惠100０元。６月2日－6月19日(售楼处环境布置改善，各类工作正规化,老业主答谢节点启动），通知前期成交客户、意向客户参加业主答谢会,未领取积分卡得领取积分卡，已领取积分卡得参与活动就可以享100０元购房优惠。6月21日－7月14日(样板房开放节点启动，１号楼认筹活动启动),通知前期意向客户、已领取积分卡客户参加本次样板房开放活动,由设计单位对房屋得组合使用进行讲解,本次活动加盖印章后可享１０00元购房优惠。8月１5日(开盘节点启动）,７月1５-８月１4交５000可抵100０0元购房款。8月１5日参与活动得客户加盖本次印章后可享1000元购房