一、近年来我市房地产业发展状况二、存在的机遇与挑战房地产业发展状况如何，不仅影响到房地产业税收，还将影响到相关产业税收，进而影响到整个地方税收和地方财政收入。××中心城区房地产业发展，可以说是机遇与挑战并存。(一)××中心城区房地产业发展的机遇一是经济发展带来消费结构升级。经济学家认为：人均gdp超过1000美元时，人们消费结构将发生升级，由重视衣、食消费转向谋求住、行条件改善。世界银行研究发现，当人均gdp在300美元至1000美元时，住宅的建设与消费进入快速增长阶段，并持续到人均gdp达到8000美元左右。世界各国的经验表明，当一个国家(地区)的城市化率达到30%以后，城市化进程将大大加快，直到城市化率达到70%左右逐步稳定下来。20xx年，我市人均gdp达到840美元，城市化率达到32.5%。我市“十一五”规划纲要显示：到20xx年人均gdp达到1580美元，城市化率达到40%。由此看来，“十一五”时期，我市正处于消费结构升级时期，房地产业发展将面临一个持续快速发展期，房地产税收也将随之加速增长。二是人气聚集带来住房需求剧增。到20xx年，××城镇人均住房使用面积将达到30㎡，××中心城区常住人口将达到40万人。而20xx年，××中心城区常住人口为28.4万人，城镇人均住房使用面积为26.98㎡，××中心城区20xx年比20xx年净增人口11.6万人，城镇人均住房使用面积增加3.02㎡，由此计算，到“十一五”时期，中心城区新增人口住房需求和原住人口改善居住条件两项住房需求量为433.8万㎡。若将城市改造中的拆迁安置需求和投机性的投资需求加以考虑，房地产市场的需求量将更加可观。可见，××中心城区商品房市场需求量潜力巨大，蕴含着巨大的地方税源。三是房价上升带来利润空间扩大。房价是否合理，我们通常可以使用“房价收入比”这一指标进行测算。房价收入比是指购买一套住宅所需支出的价费与当地一个家庭全体成员年收入之比，当房价收入比在6倍以上时，经济学家认为房价过高，存在“泡沫”。据了解，欧美等发达国家的房价收入比为3-6倍，发展中国家要高些，一般为4-7倍。20xx年××城镇居民人均可支配收入为8230元，平均每户人口数为3.35人，每户城镇家庭的年收入为27570元。按“十一五”时期人均住房使用面积26.98㎡计算，每户城镇居民的住房建筑面积约为120㎡，如商品房销售价格1252元/㎡，则一套面积120㎡住房的购房款约为15万元，是一个家庭年收入的5.4倍。可见，××中心城区房价还有一定上涨空间，房地产企业还有更多利润空间，由此也将促进房地产税收的增长。(二)××中心城区房地产业发展面临的挑战挑战之一：国家宏观调控，抑制房地产业发展。随着国家对房地产宏观调控的加强，房地产开发必将趋缓，房地产业发展必将受到抑制。虽然目前还很难判断国家的宏观调控能否产生长期效应，但是房地产开发投资方面的即期效应已经显现。20xx年××中心城区固定资产投资额为202672万元，同比增长10.5%，但房地产投资额仅为62452万元，同比下降8.9%，房地产投资的增幅相对于城镇固定资产投资的增幅出现萎缩。由于受国家宏观政策调控影响，投资规模萎缩，××中心城区房地产业难以做大。挑战之二：经济规律作用，扩散房地产业发展。房地产开发具有地域特性，其发展规律是先集中在中心城区，特别是交通便利、土地价格相对较低的地方，然后随着城市规模的不断扩大和土地价格不断上涨，逐步向土地价格较低的周边县市扩散。××房地产业也出现了由中心城区向周边县市扩散的趋势：近三年来，××中心城区房地产业税收逐年在下降,而周边县市房地产业税收在逐年上升(具体见附表)。由于房地产投资具有这种独特的扩散性，××中心城区房地产业不能像其它产业那样集中力量做大做强。20xx年——20xx年××房地产税收分中心城区和周边县市统计表单位：万元年度房地产税收合计中心城区周边县市税额比重(%)税额比重(%)20xx年4752173936.6301363.420xx年8724262130.0610370.020xx年15402449929.21090370.8挑战之三：地理位置劣势，制约房地产业发展。××中心城区并不是××行政区划中心，行政管理没有优势。丰城、樟树、高安、靖安融入省城南昌消费圈，铜鼓、宜丰、奉新、上高因离××中心城区远也难以融入到同一个消费圈上，所以，××中心城区房地产市场对所属县市没有吸附力。仅仅靠××中心城区居民支撑的房地产市场，是一个发育不完善的市场，××中心城区房地产业难以做大做强做优。房地产业发展所面临的挑战，对我市地方税收增长造成很大影响。一是税源不稳定。由于受国家宏观政策调控等诸多因素的影响，××中心城区房地产业未来发展形势不确定，由此带来房地产税