如果您无法下载资料,请参考说明:
1、部分资料下载需要金币,请确保您的账户上有足够的金币
2、已购买过的文档,再次下载不重复扣费
3、资料包下载后请先用软件解压,在使用对应软件打开
《资产评估》教学辅导(五)一、房地产及其特性(一)房地产的概念:房地产是房屋建筑物和土地的总称。严格来说,房地产有三种存在形态(1)单纯的土地;(2)单纯的建筑物;(3)土地与建筑物合成一体的复合房地产。因此,除了特别确指说明外,“房地产”可以认为是泛指土地、建筑物或土地与建筑物的结合体。房地产由于其位置固定,不可移动,在国外称之为不动产。(二)房地产的特性1、土地的特性土地的特性可以分为自然特性和人文特性两方面。土地的自然特性是土地作为一种自然资源,其本身所具有的特殊性质;土地的人文特性是指土地作为一种社会资源,人类社会赖以存在的基础,其与人类发生联系所表现出来的性质。(1)土地的自然特性:A、数量的有限性B、位置的不可移动性C、效用的持久性D、效用的差异性(2)土地的人文特性:A、用途的广泛性B、供给的稀缺性C、社会经济位置的可变性D、可垄断性2、建筑物的特性(1)建筑物不能脱离土地而独立存在(2)建筑物的使用寿命是有限的(3)建筑物属可再生性社会资源3、房地产的特性(1)位置固定性(2)使用长期性(3)投资大量性(4)影响因素多样性和复杂性(5)保值增值性二、房地产评估的专业性原则房地产价格评估除了要遵循资产评估的一般原则外,因其特殊性,还应遵循一定的专业性原则。主要有以下几个:(一)合法原则合法原则是指房地产评估是以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等为前提的。(二)最高最佳使用原则由于房地产具有用途的多样性,不同的利用方式所能为权利人带来的收益量是不同的,而且房地产权利人都期望从其所占有的房地产上获得更多的收益,并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。所以,房地产价格是以该房地产的效用最有效发挥为前提的。(三)房地综合考虑原则由于房产和地产在使用价值上是相互依存的,其价格的形成存在着内在联系,因此在评估中把两者作为相互联系的对象综合地评估。房产与地产相互依存和价格形成中的内在联系主要表现在三方面:首先,房屋建筑物不能脱离土地而独立存在,并且房屋建筑物又是土地的最终产品或主导产品。其次,土地的使用价值需要通过房屋建筑物来反映。再次,房屋建筑物的价格除了受建筑时所付出的劳动或费用制约外,还取决于它所处的地理位置及其与所在地域是否协调。正是二者之间存在着这种依存关系,在评估房产价格时一般要考虑土地的价格,即房地合一。而单独评估土地的价格时,也要考虑土地开发何种房产,才能据以确定土地的价格。(四)区域及地段原则区域及地段原则是指房地产价格的评估必须体现房地产所处经济地理位置的差别,应考虑区域及地段对房地产价格的影响,应按不同区域和地段来评估房地产价格。三、房地产评估的程序1、接受委托,明确评估的基本事项(包括明确评估对象、评估目的、估价基准日、评估报告提交的日期)。2、制订评估作业计划及评估技术方案。3、现场查勘及搜集数据资料。4、评定估算,给出评估结果并撰写评估报告。四、房地产价格的特性房地产包括土地和建筑物,但房地产的价格特征主要是由地价的特殊性决定的。(一)土地价格的特殊性1、价格构成的特殊性;2、价格决定机制的特殊性;3、市场供求关系的特殊性;4、价格呈不断增值趋势。(二)房地产价格的特性1、房地产价格构成具有特别复杂性;2、房地产价格具有明显的区域性、个别性;3、房地产价格具有较强的政策性。五、房地产价格的种类(一)土地价格、建筑物价格、房地产价格1、土地价格(1)基准地价(2)标定地价(3)出让底价(4)转让价格(5)其他价格(二)总价格、单位价格、楼面地价1、总价格是指房地产的整体价格,它可以是一块土地的价格,也可以是一套房屋的价格。2、单位价格是指房地产的单位面积价格,它可以是土地的单位面积价格,也可以是房屋建筑物单位面积价格,还可以是房地合一状态下的单位面积价格。3、楼面地价即单位建筑面积地价,是平均到每单位建筑面积的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为:楼面地价=土地总价格/建筑总面积或楼面地价=土地单价/容积率六、房地产价格的构成(一)土地取得成本(二)开发成本(三)管理费用(四)资金成本(五)销售税费(六)开发利润七、房地产价格的影响因素影响房地产价格的因素多且复杂,但按照他们与被估房地产的关系,可分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。(一)一般因素:是指影响房地产价格的一般、普遍、共同的因素。它通常会对整个房地产市场产生全面影响,从而成为影响房地产价格的基本因素,主要包括社会因素、经济因素、政策因素。(二)区域因素:是指房地产所在地区的自然、社会、经济、政策等因素相结合所产生的地区特性,对房地产价格水平的影响因