会计学到了2008年，正值全国房地产低潮期间却相继有大批项目面市，在错过了房地产开发黄金周期之后，在市场上始终未形成规模化的区域效应，对于区域内的各个(gègè)项目而言，基本是各自为政，徘徊在低迷的市场之中。抛开房地产形式的低迷来讲，新华区由于地处城市中心，以老城区为主，而在之前房地产放量较小，使得该区域的房产需求巨大，该区域购房客户以更新换代，改善居住环境为主，客群区域性较强。2009北郡、河畔盛景(shènɡjǐnɡ)、锦绣乾城、中房新城、明珠花苑、明珠北苑、中阳信和水岸、碧水秀城……北二环中华大街沿线，群雄并起！！巨大的开发量让不少人在感受中华北大街刺激的同时，由不得担心市场竞争的惨烈。在沿途不到三四公里的中华大街沿线，已经密布了几个中高端大盘项目，如“北郡”、“明珠北苑”、“河畔盛景”等，体量均达数十万平方米。而且大家对外喊出的都是：打造高品质的精品楼盘。该板块板块项目不约而同瞄准中高端，究其原因，不外乎“物竞天择”四个字，地价和区域的竞争压力明摆着，开发商必须走高品质的路子。土地越来越稀缺，地价越来越高，只有建成高层和小高层才能实现土地价值(jiàzhí)利用的最大化；而要想在区域内成为关注焦点，要么是超高的性价比，要么有绝对的高品质。在房价飞飙的今天，高性价比已经极度稀缺，开发商只有在品质上出招才能决胜江湖。直接竞争个案(ɡèàn)分析个案举例——明珠北苑开发商：河北中宏房地产开发有限公司价格(jiàgé)：２６７９元／平方米付款方式：一次性付款，按揭30%位置：新华区北二环中华大街交口东200米规模：55.5亩建筑面积：18.3万平方米销售情况：预售阶段建筑形式：板式高层总户数：1626户绿化率：４７％入住时间：２０１０年６月住宅销售主力户型：85—159平房米的两室、三室为主周边配套：交通64路、118路、8路、41路、23路医疗高柱医院，石岗医院，省二院等，其中省二院商业北国超市银都店、建设大街店、保龙仓超市、北国电器等教育石岗二校、肖家营小学、七中、四十二中、二十一中、铁道学院等分析:明珠北苑价格(jiàgé)2679元/平方米，原因在于该项目处在预售期，入住时间在2010年9月，价格(jiàgé)不高。该盘具有单价低，而户型面积原因导致总价不高，具有很强的竞争力，我们对之唯一的优势只在于位置。区域楼盘数据分析中华北大街楼盘均以板式高层为主。该区域在售楼盘体量(tǐliànɡ)大,对该地区市场冲击大。从图表中显示，该区域楼盘均以两室、三室为主力户型，有一室及四室的楼盘寥寥无几。两居室户型大多集中在90平方米左右、三居室户型大多集中在120平方米左右。该区域在售楼盘大多为中等偏大户型。想要在如此市场环境中立马(lìmǎ)横道，当有过人之处。差异化、特殊化、专有化将会成为我们的制胜准则产品差异化景观差异化价位差异化卖点差异化推广差异化营销差异化卖场差异化……我们要做的是一个与众不同楼盘，一个有着(yǒuzhe)独特内涵的楼盘。唯有如此(rúcǐ)，方能项目分析1、高收入白领阶层(báilǐnɡjiēcénɡ)2、项目周边私营业主3、周边老居民区更换居住环境客户1.生存状态：年收入在5—10万元人民币、有存款或其他经济来源支持；年龄在28—45岁之间；生活条件相对优越，有一定的事业基础，对生活有独到的见解与追求。2.内心特征(tèzhēng)：★事业处于上升期，讲究生活质量、注重效率、时间观念较强；★对房地产市场有一定了解，并具有较强的投资意识。景观(jǐnɡɡuān)营造波景园林(yuánlín)效果示意图/楼间设置(shèzhì)/主题(zhǔtí)雕塑建议景观带的营造，体现要出私享性和对应性，如主题雕塑的设计，打造(dǎzào)极具联想性的对景效果。石头(shítou)人本项目由于地块限制，在景观营造上将(shàngjiàng)是一大劣势，在没有大面积的景观的时候，必须要做到精致与出奇，否则将会降低项目的品质，影响售价，特建议将景观营造架空与下沉式景观园林，最大化的营造绿化面积，将形成立体化的景观效果。下沉(xiàchén)式景观底层架空——将本案部分建筑的一层作架空处理，利于提高小区整体的可视度，增强通透感，降低高层住宅间给居者带来的压抑感；同时，架空的部分可进行绿化和景观营造，利于项目绿化率的改进、增加小区业主的活动空间。地下(dìxià)车库—电梯直达——本案停车位的设置以地下(dìxià)为主，建议将电梯直通地下(dìxià)1—2层（地下(dìxià)停车场上盖物业），业主驱车进入地下(dìxià)车库后可直接乘电梯回家，为项目增加“人性化设计”的宣传卖点。车库配比建议：1：1/产品(