会计学1、北国(běiguó)商圈商业分析本项目(xiàngmù)地理位置示意图北国先天下(tiānxià)业态配比北国商城业态(yètài)配比北国东尚Mall业态(yètài)配比大洋百货业态(yètài)配比勒泰中心(zhōngxīn)业态配比新源NASA业态(yètài)配比项目调查观点：1.北国商圈作为石家庄影响力最大的商圈，商业氛围良好，消费人群及消费能力最旺盛；2.作为石家庄消费力最旺综合性商业区域，区域内没有以儿童消费为主导的家庭式消费场所(chǎnɡsuǒ)；3.儿童市场呈现出：消费场所(chǎnɡsuǒ)少、业态经营单一、市场狭窄的特点。定位方向：1.商圈内百货类商业已趋饱和，且本项目体量不适宜做百货——主题商城成为定位主线2.区域内没有以儿童消费为主导的家庭式消费场所(chǎnɡsuǒ)——儿童、青少年、家庭生活配套服务类主题商城成为定位方向3.儿童市场呈现出：消费场所(chǎnɡsuǒ)少、业态经营单一、市场狭窄的特点——以儿童、家庭生活服务产业为鲜明主题的商城成为定位要点2、本案定位(dìngwèi)探讨本项目定位遵循原则：A、紧跟当前市场火爆业态，同时结合周边物业进行前瞻性规划；B、补充当前市场空白产业(chǎnyè)，最大化降低项目入市风险；本项目的定位方向：少儿产业(chǎnyè)、少儿品牌旗舰、家庭式消费产业(chǎnyè)本案(běnàn)定位：华北首家家庭亲子游乐产业高地定位优势：1、紧跟当前市场主流成熟业态，降低(jiàngdī)入市风险；2、补充当前市场空白，为商业火爆打下基础；3、与北国、新天地等已成型商业形成错位竞争，最大限度的降低(jiàngdī)风险。消费力研究：1、直接消费——北国商圈消费力保证；2、转移消费——市场空白带来的潜在(qiánzài)附加消费；3、未来商圈潜在(qiánzài)消费——勒泰、北国女人世界开业带来的补充消费；形象定位(dìngwèi)：省会唯一家庭式少儿主题欢乐城唯一儿童主题欢乐城、唯一家庭主题欢乐城、唯一家庭消费全业态商城3、项目(xiàngmù)各楼层具体定位-1F：家庭主题餐饮及快餐主要消费人群(rénqún)：家庭、父母带孩子、年轻时尚一族/1F/2F：儿童(értóng)、青少年服饰、玩具、摄影、教育旗舰店消费人群：家庭、3—18岁少儿及其父母/3F：育婴产品、女人风尚街区消费人群(rénqún)：家庭、1—3岁育婴产业、带孩子逛街的父母/4F：儿童玩具自选超市(chāoshì)消费人群：家庭、3—12岁少儿及父母/5F：益智、时尚(shíshàng)电玩娱乐城消费人群：6—16岁少儿、家庭、时尚(shíshàng)青年一族/6F：益智俱乐部消费(xiāofèi)人群：6—16岁少儿、家庭、时尚青年一族/8—12F主楼定位：中央总部级写字楼定位由来：A、单层面积482平米(pínɡmǐ)，适合企业总部；2、合计5层的可销售面积，城市中心稀缺价值；3、总部级，能够全面提升此类产品价值，理由实现销售溢价。第二部份：项目价格(jiàgé)定位1、销售(xiāoshòu)方式确定可选择销售方式：A、根据实际使用进行分割，按照单位面积价格进行销售问题：铺位总价较高，对购买者的资金要求较大，销售会较为(jiàowéi)缓慢。优势：后期经营管理可以直接委托物业管理公司。B、销售分割式产权问题：后期必须统一经营管理优势：购买者资金要求较低，具备广阔的客户群，销售进度相对第一种方式较快。销售方式定位(dìngwèi)：A、负一层至4层——直接销售产权B、五层至六层——返租销售2、销售价格定位(dìngwèi)负一层至四层销售基价计算：-1-4层销售均价计算：市场单位(dānwèi)面积年租金×预期12年收回成本期限=35000元/㎡5-6层销售均价计算：市场单位(dānwèi)面积年租金×预期12年收回成本期限=15000元/㎡华鑫整体均价计算：约29000元/㎡华鑫商业南裙楼负一层至四层价格体系五层至六层返租销售价格：华鑫商业南裙楼5-6层价格体系北裙楼销售价格：八层至十二(shíèr)层写字楼销售价格：3、整体(zhěngtǐ)销售额测算华鑫整楼实售额测算4、运营(yùnyíng)方式第三部份：项目(xiàngmù)销售执行策略品牌招商执行策略：1.利用我司所积累的商户品牌资源，同时面向国内一线(yīxiàn)各类品牌（成人、商务服饰）进行招商；2.商户选择列举：原世贸名品商户、国内一线(yīxiàn)商务服饰、国内一线(yīxiàn)成人品牌服饰四、销售政策及销售步骤销售付款政策：1.一次性付款全款：定金一万，7日内缴清全款。2.分期付款：定金一万，首付60%，90天内