惠州市惠阳区市场基础调研一、惠州市房地产整体市场现状分析；1、惠州市经济发展状况；2、惠州市房地产市场发展基本特点；3、盘点2003年惠州楼市；二、惠阳区房地产整体市场现状分析；1、惠阳区经济发展状况；2、惠阳房地产发展现状；3、惠阳房地产特征分析；一、惠州市房地产整体市场现状分析：1、惠州市经济发展状况：惠州市地处经济繁荣的珠江三角洲边缘，毗邻香港和深圳特区，素有“粤东门户”之称，交通环境十分优越。已构成公路、铁路、航运、空运、港口五种运输方式并存的运输网。拥有年吞吐量近千万吨的国家一级口岸惠州港；京九铁路与广梅汕铁路纵贯惠州，在建的惠澳（惠州港）铁路与京九、广梅汕铁路接轨；多条高速公路从惠州过境。水陆交通便利，商贾云集。近年来，惠州抓住了世界经济形势好转和我国加入WTO的有利时机，通过努力扩大内需，开拓外需，并且积极推进结构的调整，使到惠州的经济得到快速的发展。一、惠州市房地产整体市场现状分析：一、惠州市房地产整体市场现状分析：一、惠州市房地产整体市场现状分析：一、惠州市房地产整体市场现状分析：1998-2002年惠州市房地产开发投资趋势图：（图一）单位：万平方米、亿元、%1998-2002年惠州市房地产开发投资趋势图：（续图1）1998-2002年惠州市房地产开发面积趋势图：（图二）单位：万平方米根据对以上数据的分析，近期惠州市房地产的市场具有如下特征：（1）房地产投资开发增长迅猛，房地产市场持续升温：在2001年我市房地产市场持续发展的基础上，2002年我市房地产市场继续显现出强劲增长态势：截止2002年12月31日，全市共完成房地产开发投资15.88亿元，比上年大幅上升49.81%，其中商品房投资额13.88亿元，增幅达77.27%；施工面积为210.97万平方米，同比增长4.8%；新开工面积为92.38万平方米，比去年大幅增长85.09%；竣工面积87.27万平方米，增幅也达18.41%。2002年，惠州新开工的楼盘有新时代花园、金旺花园、金裕碧水湾、西湖丽苑等；隆生地产、金宝集团等大型房地产开发商也推出东湖花园四区三期、金世界花园、汤臣山水世家、丽日广场等楼盘，其他单体高层和中小楼盘也纷纷向市场推出。（见图三）1999-2002年惠州市房地产投资趋势图（图三）单位：亿元根据对以上数据的分析，近期惠州市房地产的市场具有如下特征：（2）住宅建设投资成为房地产开发主体，个人购房比例不断提高。2002年，全市住宅投资额达9.95亿元，比上年增长28.22%，投资额占房地产总投资的62.42%；住宅施工面积165.03万平方米，占总施工面积的78.22%；住宅竣工面积67.90万平方米，占总竣工的77.80%；住宅销售面积67.99万平方米，占总销售面积的93.97%；住宅销售额为10.55亿元，占总销售额的79.68%。据统计，2002年惠州市总人口已达283万人，市区内本地户籍人口约40万人，外来人口据估计也有40多万人。随着外来人口的涌入和本地居民二次置业、投资置业的增加，惠州市人均居住面积也由2001年的14.4平方米进一步逼近15平方米，逐步向小康水平的目标迈入，房产开发商在规划设计和开发过程中更加注重人性化，如东湖花园、江畔花园、金迪花园、蓝波湾等绿色小区都给人留下深刻的印象。（见图四）一、惠州市房地产整体市场现状分析：根据对以上数据的分析，近期惠州市房地产的市场具有如下特征：（3）市场产品供大于求：目前惠州市房地产市场正处在高速发展阶段，有大量的房地产项目正动工。与市场需求量增长相一致的是市场供给十分旺盛。据2003年3月的最新统计显示，惠州的在售楼盘已达至74个，预计在年底将达80个以上，市场供应商品房数量将达两万多套。供需比约为2：1，市场供大于求，购房消费者的选择面增多，必然促使市场竞争的进一步加剧。根据对以上数据的分析，近期惠州市房地产的市场具有如下特征：（4）商品房销售增幅减缓，房地产销售价格稳中有升。2002年，全市商品房实际销售额13.24亿元，比上年增长15.33%，实际销售面积为56.36万平方米，比去年增长3.7%。（如销售总面积则为72.35万平方米，比01年回落20.67%，减少的原因主要是2002年预售面积的减少）。但实际销售面积与竣工面积增幅不同步，竣工面积大于销售面积14.92万平方米，供求比为1：0.83。从统计数据看，整个惠州房地产市场供应在2001-2002年间激增，竞争日趋激烈，买方市场已逐步形成。2002年，全市商品房实际销售平均价格为2349元/平方米，比上年上升11.17%，与同年人均GDP和城镇家庭人均可支配收入相比，三者