业主方的风险管理第二章业主的风险人为风险：因人的主观因素导致的种种风险。1）政府或主管部门的专制行为2007年土地增值税清算Eg.九龙坡区某房地产开放商VS.政府(国土局).VS.南坪某开发商土地招拍挂政策出台（2002年）2）体制法规不合理例如：土地供应体制不合理政府的土地供应行政制度垄断性的卖地体制地方政府的房地产财政地方政府各自为政,外地开发商很难进入4）资金筹措难重庆龙湖地产30.25亿拍得后勤工程学院380亩土地蝴蝶效应来袭,龙湖地产IPO暂停重庆楼市深陷“退地门”，地王变债王“因政府资金无法到位，海口市海新大桥延期开工”5）不可预见事件vs.不可抗力事件(=不能预见+不能避免+不能克服）例如：地质环境又如：512地震6）合同条款不严谨条款完备用句用字严谨原则：尽量使用短句子，避免使用长句子。尽量使用主动语句。用词一致。例如，不要时而用“货物”时而又用“设备”来描述采购合同标的。小心定义范围。如是指所在某一段落，应写为“本段”或“本条”而不宜写为“本合同”。不要随意创造词语。案例：“还欠款壹万元”——“还”是“还”“订金”与“定金”7）道德风险道德风险指的是当签约一方不完全承担风险后果时所采取的自身效用最大化的自私行为业主在工程监理过程中承担着监理方带来的道德风险a.工程合同的不完备性b.工程项目合同双方信息的不对称8）群体行为越轨希腊：２００万人大罢工奥运工期成未知数钉子户致杭州湾跨海大桥连接线工期拖延半年重庆的“钉子户”9）承包人缺乏合作诚意低价中标，索赔机会不按合同完工10）承包人履约不力或不履约案例：在BOT投资框架的前提下，1997年5月23日某热电厂与我国某研究所签订热电厂总承包合同（即EPC合同：Engineering,Procurement&Construction），由该研究所负责设计、采购和施工的总承包。此合同为一固定总价合同，全部工程价款为1516万美元。工程开工后仅一个月，由于研究所提供的设计图纸不符合热电厂的要求而导致工程停工。双方于1998年5月21日与研究所签订协议书，主要内容有：㈠将总承包商余下的设计任务移交给业主；㈡由业主承担余热锅炉的采购和安装；㈢停工损失由业主和总承包商共同承担。此后，1998年7月8日热电厂又与承包人达成补充协议，确定：㈠根据研究所设计已开始的工程，任何设计变更引起的额外施工，由业主核定审计后进行一次性补偿。㈡尚未开始的工程，由中南电力设计院评估后业主核定补偿。㈢业主将不会要求承包商退回已付的工程设计款。在此后的履约过程中，热电厂与研究所就设计变更、合同变更的依据以及所产生的费用增加发生多次争议。双方的各执已见影响了总承包合同的实际履行，在某些具体的问题处理方面，热电厂也默认了初步设计对总承包合同发生一定的限制作用。此外，总承包商将汽轮机交由分包单位制造安装。经扣盖前检验，无论是汽轮机的设计、制造还是安装都存在质量瑕疵和缺陷。汽轮机没有进行组织调试并投入使用，其设备安全性能不能确定，发电能力和寿命处于未知状态。而且，汽轮机制造的拖延造成工程严重延误。与此同时，由于承包人未顺延履约担保信用证，2000年12月热电厂发出暂时停工通知。2001年10月，热电厂依约向承包人发出解除合同的预通知，要求承包人在10天内就违约补救提出方案，并要求重新提供担保信用证。承包人复函拒绝。此后，热电厂正式通知研究所解除合同。14）监理工程师失职例如：对监理工程师必须进行检查验收的项目，不进行检查验收或不按照规定方法进行检查验收；对于需要由监理工程师审批的技术文件，监理工程师不进行审批或不进行分析、核对即盲目批准；该巡视的未巡视、该旁站的未进行旁站；对于该在规定时限内以规定的形式发出的指令，未及时发出或发出错误的工作指令等。这一类的行为都是明显的失职。1）宏观形势不利金融危机影响，日本上市中小房地产企业大面积破产2）投资环境差劣3）市场物价不正常上涨建筑原材料价格疯涨地产高成本预警次生危机4）通货膨胀幅度过大5）投资回收期长房地产开发商的商业运作6）基础设施落后1）恶劣自然条件（气候与环境）严寒台风地震连续暴雨洪水、泥石流12级台风，41℃以上温度，暴雨引发的山洪、泥石流，山崩，雪崩，暗河，岩爆，6.5级以上地震(设计图标明的以设计图为准)。3）恶劣的现场条件用水用电供应的不稳定性Eg.非施工方原因每周停电超过8小时，就可提出索赔：1.工人误工费，根据施工日志记录，可以按实际补给工人多少误工费计算；2.机械误工费，机械误工费可以按误工时间累计按垂直运输费计算，如果机械是租赁的，可按误工时间按日记取3.其他，如脚手