中国投资“李开孟专栏”文章（19）我国建设项目用地政策及调整变化趋势我国人均耕地不足1.5亩，不到世界平均水平的一半。如此宝贵的耕地，每年还以近千万亩的速度在减少。据国土资源部统计，过去7年我国耕地总量已减少1亿亩，600多个县市的人均耕地面积在世界公认的警戒线0.8亩以下。我国土地资源严重匮乏，节约集约利用土地和保护耕地是我国的一项基本国策。对建设项目进行用地审批是宏观调控的一项重要手段，是对投资规模和结构进行调控的一个“闸门”，要求项目选址和用地必须严格遵守国家有关土地管理的法律法规，切实做到依法、科学、合理、节约用地。一、项目建设用地管理的相关政策（一）近年我国有关建设用地的新政策近年来我国先后出台了一系列针对严格土地管理、加强宏观调控的土地管理政策法规及文件规定，如《土地管理法》、《基本农田保护条例》、《土地复垦规定》、《建设用地计划管理办法》等法律法规，并建立了土地用途管制制度、土地利用总体规划制度、占用耕地补偿制度、基本农田保护制度等。我国新近出台的土地管理政策主要有：（1）《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（02年5月），对国有土地出让制度进行了规范，要求所有经营性用地一律实行招标拍卖挂牌出让，明确规定出让的范围、组织实施程序等，力求优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度；（2）《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》（03年2月），提出要清理违规设立的各类园区，严禁违法下放土地审批权，严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发，严格控制土地供应总量，优化土地供应布局和结构，加大土地管理的监管力度等；（3）《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》（04年4月），要求深入开展土地市场治理整顿，实施“三个暂停”，即全国暂停审批农用地转非农建设用地，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改，对新批的县改市（区）和乡改镇，暂停修改涉及土地利用的各类规划；（4）《关于深化改革严格土地管理的决定》（04年10月），提出要切实保护耕地特别是保护好基本农田；强化土地用途管制制度；完善征地补偿和安置制度；健全土地节约利用和收益分配机制；严格土地管理责任追究制度；（5）《关于基本农田保护中有关问题的整改意见》（04年10月）：解决基本农田保护中基础工作有关问题，落实规划确定的基本农田；处理基本农田用途变化中的有关问题，稳定基本农田面积和质量；针对基本农田保护的薄弱环节，建立健全有关保护制度；（6）《土地利用年度计划管理办法》（04年11月），提出农用地转用计划指标实行分类设置和下达；农用地转用计划实行指令性管理，并强调严格计划执行的法律效力；明确对计划执行情况进行考核；（7）《建设项目用地预审管理办法》（04年11月），提出对建设项目用地实行分级预审和分类管理，通过预审从源头上对项目用地进行总量控制和管理，从而把住农用地转用、土地征用的关口；（8）《关于做好稳定住房价格工作的意见》（05年4月），提出严格执行土地利用总体规划和土地利用计划；加大非高档住房土地供应力度，停止别墅类用地供应，严控高档住房用地供应；进一步完善土地收购储备制度；加强和完善土地市场信息监测及披露制度；（9）《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（06年5月），明确中低价位、中小套型普通商品住房应占居住用地供应总量的比例，停止别墅类用地供应，严格控制高档住房的土地供应；土地供应采取竞地价、竞房价的招标方式确定开发建设单位；加大对闲置土地的处置力度；完善土地市场统计及信息披露制度；（10）《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》（06年6月），强调要严格执行土地利用总体规划和年度计划，控制建设用地规模；从严审批各类非农建设用地，发挥土地调查、登记在建设用地审批中的基础作用；建立健全土地市场动态监测制度；加大查处土地违法违规案件的力度；（11）《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》（06年8月），提出严格控制国有土地出让范围，建立用地预申请制度；提高土地出让公开程度，建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制；建立国有土地出让公示制度，推进土地资源合理配置；（12）《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（06年9月），进一步明确了土地管理和耕地保护的责任，切实保障被征地农民的长远生计，规范土地出让收支管理，调整建设用地有关税费政策，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度；提出城市建设用地的审批，在土地利用总体规划确定的用地范围内，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收，调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施；（13）《耕地占用税暂行条例》（07年12月）对耕地占用税的税额、计税依据、征收方式、免征耕