区域市场分析报告区域市场分析报告区域总体概况区域竞争楼盘分析区域住宅市场分析区域住宅市场预测杭州市2005年二手房区域的地理位置区域基础条件区域居民分布状况上城区楼盘滨江区楼盘住宅市场建筑类型分析住宅市场供应量分析消费者分析住宅市场销售分析住宅市场户型分析住宅市场价格分析区域住宅市场供求关系趋势预测区域住宅市场价格趋势预测杭州市近期二手房状况二房的危机2004年固定资产投资指标计量单位2004年比上年增长(%)全市全社会固定资产投资?亿元1205.1819.7限额以上固定资产投资亿元1100.9523.0#房地产开发投资?亿元328.5426.9投资项目（单位）完成投资亿元772.4121.4#工业投资亿元428.0634.0限额以下固定资产投资?亿元104.23-6.6住宅市场供应总量分析历年杭城滨江区块宅地汇总表?年份土地宗数土地面积平均容积率总建筑面积成交土地宗数中标总价(万元)平均楼面地价2000年122681.84082157814162001年42770132.3966093948940713532002年42370242.14506111411830223382003年117231702.7219670171151055725962004年83845682.13820060721085225712005年1864062.82419371940003855历年杭城钱江新城区块宅地汇总表年份土地宗数土地面积(㎡)容积率平均容积率总建筑面积(㎡)成交土地宗数中标总价(万元)2000226867.331.5—2.51.9853134.33210996.3320011502482.52.512562014298920021120502.52.53012517100200373181192.0—3.02.8893440.3633785720041810082.82.8226822.41119768滨江区和上城区的土地成本逐年上涨，规划的小区容积率也逐步加大。随着土地的供给越来越少，土地成本价格也会快速上涨，导致房价也会不断攀。住宅市场建筑类型分析传统多层VS小高层和高层城市土地的节约高层建筑代表现代城市生活住宅市场户型分析二房、三房VS三房、四房传统的安居型挑战享受型住宅市场价格分析江北10000元/平方VS江南7000元/平方价格的差距代表了距离住宅市场销售分析市中心楼盘大量滞销工薪阶层青睐近郊大盘楼市的观望气氛仍在弥漫，杭州那些每平方米均价在八九千元甚至上万元的房子，现在销量似乎都不太乐观。相比之下，杭州近郊价格偏低的楼盘销量不错。?从杭州透明售房信息网上了解到，价格偏高的各主城区商品房（包括滨江）一天只卖出寥寥数套。而，近郊房子一出被推出来被预订一空，购房者中绝大部分是在杭州主城区上班的工薪阶层。显然，近郊供应量大的低价位大型楼盘被自住购房者看好。消费者分析1.消费者的需求2.消费者的购买力50万和100万成为购买者的对象3.目标消费者的定位住宅市场总结区域市场住宅预测区域住宅市场供求关系趋势预测商品房的价格因土地成本增加而上涨。经济适用房将会加大开发随着土地的供应量的减少，住宅土地的成本增加，未来的住宅房屋的销售价格也会有所上升，从政府对经济适用房的大力开发，将会对商品房的整体价格有向下拉的引力。因经济适用房地处市郊，大量商品房主要集中杭州城内和近郊。有经济实力的居民首选市区。区域住宅市场价格趋势预测杭州市2005年二手房杭州市近期二手房状况二手房的危机房龄单价售租房龄结构的变化是二手市场价格变化的信号单价的攀升是二手房市场火爆的原因售租的比重，起到的提示：房屋的租价是反映房屋本身价值，售价只是房屋的表面价格。观点：租金体现的是房屋的使用价值，而售价只是表面的价格，当房价不断攀升而租金不升反降的时候，已经说明房脱离了他本身的价值。这时值得警觉了。