会计学第一部分(bùfen)：项目整体战略定位项目总体(zǒngtǐ)主题定位社会经济(jīngjì)环境分析本项目住宅(zhùzhái)部分市场机会点高品质：产品的趋优化是沈阳房地产市场发展的必然趋势，项目产业链的优化整合，让项目在铁西市场中处于领先的地位，引领高品位的消费观念。高性价比：高性价比是价格与价值最优化组合，是项目的核心竞争力。体现项目在一环路内实现品质和价格的高性价比，树立精品社区的项目形象。舒适型：舒适是一份体贴，是一份关怀。居住的理想状态也是达到某一程度(chéngdù)舒适性，通过先进的规划设计理念来实现居住空间舒适性的最大化。第三(dìsān)部分：商业市场调研分析分析:中街商圈及太原街商圈是沈阳市民传统的消费集中地。由于起步最早，这两大商圈的商业氛围是沈阳各大商圈中最成熟的。现在，这两大商圈已经成为沈阳市区的商业中心，并辐射到沈阳周边城市。现时市内的各主要商业圈内均已经拥有多间大型商场，且商业功能相似，业态重复，各商圈之间也没有明显的特色区分，同质化比较严重。由于经营业态的冲突，城区(chéngqū)内人群的消费，尤其在耐用品的消费，也集中在此两大商圈内。但从沈阳的整体格局看出，各大商圈的地理位置分布均匀，几乎囊括了各大区域常住人口的日常用品消费份额。消费者不易形成重叠消费，可以说现时的商业格局基本是满足消费而非刺激消费，难以刺激跨区消费欲望。沈阳商业地产发展趋势铁西区域商业(shāngyè)概况铁西区商业(shāngyè)格局分析结论:铁百商圈概念弱化兴顺街商业底蕴浓厚，但经营类别广泛，商业街特色不明显。而沈辽路一带随着家乐福的进驻，带动了整片区域房价的提升，吸引来自周边各处消费者前来消费，影响力覆盖于洪区范围乃至周边城市，商业核心地位的作用明显。新兴商业形态缺乏差异化铁西的商业格局目前呈现发展不平衡的现象。铁西北部（主要(zhǔyào)指建设大路以北）地区，传统老厂区拆迁进度不均，部分新住宅项目建成，受整体的居住氛围影响，大型商业项目较缺乏。铁西中南部（主要(zhǔyào)指建设大路以南），铁西传统的九路市场及兴顺商业街，大型的专业市场、大卖场均集中于该地区，日常开发方式基本是大同小异，缺乏差异化、错位经营等要素，这样会导致未来商业竞争的同质化和低层次，影响整体商业格局的良性均衡发展。零售服务产业发展速度过快受沈阳整体大环境影响，04年对于铁西的商业地产开发而言，发展速度过快。铁西政府招商引资“引凤入巢”麦德龙、家乐福、家世界、乐购、世纪联华等均在此间进驻铁西，同样在04年签订进驻意向的几大品牌商业项目有：江南春城的铜锣湾百货（总建面3.8万平），南方时尚购物广场的Foxtown品牌折扣店、香江家私广场等。但从05年目前的商业市场盘点情况来看，各路英雄喜忧参半，在缺少定位差异化的市场竞争争面前，除了家乐福、麦德龙依靠内部灵活的运营机制以及优越的地理位置稳立江湖地位外，其它各式大卖场也只能保本，以致铜锣湾广场以及Foxtown品牌折扣店暂且搁置进驻计划，观望市场以待后效。若近两年来立项的商业项目包括大量的沿街门市不能得到完整消化，将会导致部分投资商资金链出现断裂。因此铁西商业开发进程有待理性规划，合理定位。铁西区商业物业(wùyè)发展现状南部市场饱和北部前景(qiánjǐng)良好铁西主要商业形态研判专业(zhuānyè)市场项目(xiàngmù)周边沿街网点对比分析面积在200平方米以上的网点主要集中在400－600平方米的区间(qūjiān),占总样本数量的46%。以经营餐饮、洗浴和一些品牌专营店为主。项目及周边主要楼盘商业权重(quánzhònɡ)对比分析铁西区商业(shāngyè)物业经营模式分析铁西区商业消费(xiāofèi)人群概况铁西商业(shāngyè)发展特征分析铁西商业(shāngyè)市场调研结论项目(xiàngmù)商业ＳＷＯＴ分析项目商业(shāngyè)发展总结分析分析:根据我们对沈阳市和铁西地区商业进行深入剖析调研，结合本项目的特点，得出三个经营方向：方案一主题性一站式、专业性的商业消费场所：如儿童主题、灯具城消费场所等.此两类业态消费场所预期的经营利润空间是最大，属于长线投资的商业运营项目，运作周期最长，操作难度最高。对开发商的全盘运作能力的要求相当严格。如果选用这一业态，开发商除了要解决资金(zījīn)压力外，还可以考虑引入专业的商业运营单位进行合作管理。方案二大型主力店进驻+散铺经营这是目前大多数商业地产普遍采用的业态组合，通过引入有品牌号召力的主力店，把握项目的商业业态，迅速培养商业氛围；其他商铺则分割出售给散户套取现金。这一方式相对风险比较小，但惯例操作手法(shǒufǎ)是主力店以租赁方式