国外物业管理的基本特征分析“物业管理”一词同“物业”一样，亦来源于港台地区。然而，国内很多书籍和文献，都借助了propertymanagement(简称pm）或realestatemanagement（简称rem），作为物业管理的英文名称。从国外近几年的实践来看，现代意义的pm（或rem）与我国开展的物业管理，在内容和范围上存在一定的差别，它一般体现出以下的具体特征。1.内容及范围广义性从近几年的实践来看，国外开展的pm具有广义性的房地产管理含义，robert?kgvin讲到：pm是对房地产产品的开发建设及使用过程的管理。而alan?spedlding教授则进一步分析说：传统的pm未能从战略角度看待房地产管理问题，它们未能将房地产作为一项有长期潜力的资源，而往往能被认为是一个“负方术语”，是一项费用支出，仅仅为维持现状而运行管理……此外，传统pm忙于已建房屋资产(builtasset)的管理，而忽视了它的其它潜在特征，如地段、功能、价格、空间等。他还说：由于房屋的设计、建造与使用期的维修及运行是相互联系的，故而房屋的获得与已建房屋资产的管理是密切相关的。因此，pm的内容既应涉及房屋的开发建设，也应涉及房屋及其附属设备设施的维修及更新改造。从以上论述可见，近年来国外pm的内容与范围不断地在扩大，即传统物业使用期维修管理扩大到物业寿命期的全过程管理。从系统理论来讲，这是一个合理的发展趋势。因为房地产产品是一个有机的综合系统，其产品的生产与使用，本身就是系统时间维上互相不可分割的组成部分。只有将其生产与使用的全过程相互联系起来系统考虑其管理问题，方能全面、科学地认识房地产产品对人们生产及生活所产生的效用及效益。2.物业管理的服务性特征从国外pm的产生与实践来看，pm具有第三产业的共同特征——服务性。世界上第一个房屋管理组织——“芝加哥建筑物管理人员组织(cbmo)”成立之时就提出：“pm是应房屋业主的需求，而提供相应的管理服务”。而“国际建筑物业主与管理人员协会(bomai)”的成立（于1922年），则进一步表明物业管理能够成为一个独立的社会服务行业。从国外近几年的pm实践来看，近年来国外pm的服务性更多地体现在它对企事业机构生产经营活动的辅助和支持方面。alamspedding教授在分析这种趋势时指出：由于70年代以来房地产市场供求关系的影响及发达国家经济形式的变化，企业建造投机性商业及办公用房在一定程度上大为减少，物业很轻易被转让的态度，已让位于一种更谨慎的处理物业的态度。美国的janealder也指出：由于企业拥有物业的时间较房地产投资商长，这使得pm人员的工作更加稳定，因而可以长期承包这项业务，并做出长期的运作计划。由以上论述可见，近年来西方发达国家的企业，已普遍认识到80年代泡沫经济所带来的种种恶果。在房地产或物业的经营方面，逐渐摆脱了以往短期投机以谋取暴利的不良观念，并使房地产经营管理的理念出现了根本性的回归，即回到其为企业生产经营提供基本服务的基础上。例如，围绕企业经营目标对pm的要求，计划并落实企业各项业务活动开展所需要的场所（如自建、租赁或购置物业），提供物业使用所必须的服务（如房屋维修、设备运行管理及服务等），从而最终体现房地产或物业的管理，对企业生产经营的支持及辅助作用。3.“设施管理”模式的产生及其与pm的关系本世纪80年代以来，西方经济发达国家相继出现了一些名为“设施管理(facilitymanagement，fm)”的专业管理机构或公司。在80年代末期，这些国家相继产生了本国的设施管理专业协会，并于1989年共同发起和成立了一个新的国际性专业组织——“国际设施管理协会(internationalfacilitymanagementassociation，ifma)”。fm表达了一种新的发展的观念，即对于大型建筑物及建筑群的管理，要求采用一种全面的、综合的成本观念和效益观念。具体来讲，这种观念是将物业作为一项支持企事业机构主营业务运转及改善其经营状态的主要资源，并将用户要求与物业功能有机结合起来，全面考虑物业寿命周期内的经济性、适用性、服务性等要求，从而达到物业寿命期经营费用与使用效率的最优结合。fm与pm之间存在何种关系，这是西方近年来pm或fm方面的专家论述较多的问题。而其中具有代表性的观点，主要有以下三种：（1）robertkevinbrown的观点：pm是对业主、发展商、土地所有者所拥有或租赁的土地、房屋、设备及其委托事项所进行的盈利性经营与管理。而fm则不以盈利为目标去进行物业的管理。它针对机构内部的客户，提供支持经营计划的优质的、有效率的服务。（2）sandralambart的观点：fm与pm一样，也可进行盈利性的经营，但其并不完全等同于pm。fm有自己运作方式，特