会计学一、廊坊市简介(jiǎnjiè)城市定位：京津之间的新兴(xīnxīng)城市，高新技术产业和现代制造业基地区位：廊坊位于河北省中部偏东，地处京津两大城市之间总面积：6429平方公里距离：北京40公里，天津60公里。一、廊坊住宅市场(shìchǎng)现阶段特点1、成交量下滑，成交价下跌(xiàdiē)2011年安次区在售房产销售价格2011年广阳区在售房产(fángchǎn)销售价格2011年开发区在售房产(fángchǎn)销售价格广阳区二手房2010年与2011年销售价格/三、廊坊商业市场(shìchǎng)发展的特点1、商业地产发展正处在现代升级(shēngjí)阶段2、商业整体(zhěngtǐ)档次还普遍较低，消费型商业正处于升级换代。同一区域、地段，因商业业态的差异，租金、售价有较大差别。样本一：万达广场总建筑面积64.1万平方米，包括大型商业综合体、五星级酒店、甲级写字楼、室外步行街、商务酒店、住宅(zhùzhái)及底商等多种业态，将于2011年11月11日开业。写字楼价格：9000元/平方米至10000元/平方米住宅价格：8000元/平方米至9000元/平方米，价格与去年同期比，没有上涨(shàngzhǎng)也没有下跌，维持不变。商业价格：内街价格：22000元/平方米至33000元/平方米步行街价格：33000元/平方米至44000元/平方米东四环金街价格：50000元/平方米至60000元/平方米样本二：新世纪步行街新世纪步行街定位为“集会展、商贸、旅游等多种功能于一体的大型商贸步行街”的新世纪步行街，每条大街基本形成了自己(zìjǐ)的经营特色，新世纪步行街商业销售均价在15000元/平方米。一大街是“建材一条街”，租金均价在1.5元/平方米天；二大街是“电子信息一条街”，租金均价在1.5元/平方米天；三大街是“餐饮(cānyǐn)一条街”，租金均价在2.1元/平方米/天四大街是“女人街”，租金均价在1.7元/平方米/天五大街是“文化艺术一条街”。租金均价在1.5元/平方米/天；第六到第八大街，租金均价在1.0元/平方米/天。（尚未完全建成）样本三：新源天街总建筑面积88000平方米，整体分为A、B、C、D四个区域，规划涵盖主题商场、大型超市、专业市场、时尚卖场、美食广场、娱乐中心六大商业形态。除C区已经投入使用外，其余(qíyú)A、B、D区正在建设中C区商业租金价格：1F市场办公室对外出租价格：7元/平方米/天至8元/平方米/天，转让价格：5.8元/平方米/天。2F市场对外出租价格：4.2元/平方米/天；3F市场对外出租价格：3.7元/平方米/天。B区一楼店面租金价格为6元/平方米/天—7元/平方米/天，其余店面采用联营(liányínɡ)扣点的模式，扣点约为18%-20%3、以满足生活消费需求为主、有品牌的专业批发、零售(línɡshòu)市场尚未形成现有的家居、灯饰(dēnɡshì)市场规模小，不成气候，缺乏幅射力三、廊坊土地(tǔdì)市场的特点1、总体供应量比较节制，土地(tǔdì)需求有较大缺口上半年住宅(zhùzhái)用地成交情况2、土地价格价稍有上涨，但是(dànshì)环比有所下跌.目前阶段应该是拿地机会，并且可以争取的较低的价格。2011年第一季度2011年第二季度3、本项目土地协议出让价表面(biǎomiàn)看与现阶段土地成交价有优势，但廊坊存在大量土成交价与挂牌价不符现象四、项目开发(kāifā)的优劣势分析1、项目(xiàngmù)开发优势地块南面(nánmiàn)的铭顺大道现状西外环路旁，地块(dìkuài)的围档浙商办公楼项目(xiàngmù)西侧：建设中的庞大汽贸城安次(āncì)工业园区十余家中小型生产、加工型企业在建或即将投产2、项目(xiàngmù)开发劣势3、项目开发(kāifā)的机会在建中的安次区行政(xíngzhèng)中心在西昌路上，距离本项目两公里永清浙商新城距离(jùlí)本项目30分钟距离(jùlí)/4、项目(xiàngmù)存在的威胁五、项目(xiàngmù)开发建议1、土地价格存在(cúnzài)谈判弹性，尽快争取土地指标，降低成本，宜早不宜迟。目前是拿地和压低价格的有利时机2、以大规划(guīhuà)、大策划引导政府，化被动为主动，与当地政府能取得沟通；3、住宅定位应是“廊坊第一大盘，南城第一名盘”，通过自身资源的完善，以弥补区位、配套的不足考虑到长线投资以及商业的不确定性，首期应以低密度、高售价的产品启动，尽快回笼资金1）可以考虑首期做售价高、建设周期短的低密度产品，5万平米以上的联排、花园洋