世联地产开发咨询部2014.09.29生而荣耀的核心区位价值：生而璀璨的复合功能综合体价值：每个城市核心区的项目，不仅见证了城市的成熟和繁荣，而且还背负着重塑城市形象，参与城市历史塑造的责任泉德盛提出的开发目标与存在的困惑世联对目标的理解项目制约条件一：项目自身资源条件有限——地块规模小，内部自身无优质资源，城市主干道无临街面，项目自身可发挥空间有限项目制约条件二：市场竞争激烈1——土地市场项目制约条件二：市场竞争激烈2——商品房市场：区域内项目制约条件二：市场竞争激烈2——商品房市场：区域外项目核心价值挖掘：项目核心问题分解项目发展机会挖掘海峡西岸城市群：依托于两岸一体化发展的国际性城市群，是我国区域经济发展的重要“增长区域”、与世界接轨的“中介地”经济层面——晋江经济发展实力处于海西城市群的前列，近年来经济保持着高速、持续稳定的发展规划层面——晋江城市发展定位：综合实力强、民生质量高、发展环境好的现代产业基地、滨海园林城市建设层面——2010年提出晋江城市建设年的口号，千亿投资强力启动城市建设，实现晋江城市华丽“转身”，交通层面——现代交通体系建设已启动,立体交通网络基本成型产业层面——在保持晋江原有产业优势的基础上，提出了“235”工业发展工程以及“641”现代产业体系，保证产业持续稳定发展晋江城市发展走向预测——海西城市群战略制高点晋江城市短板1——经济建设与城市建设形象不匹配，缺少代表城市形象和活力核心城市地标晋江城市短板2——晋江现代产业发展成果的各品牌散落分布，缺少城市产业发展成果的集中展示窗口晋江城市短板3——代表晋江城市传统底蕴的闽南文化日趋凋零，急需建立传统文化的传承和延续的保护体系项目发展机会挖掘基于晋江城市扩张背景下本项目的发展的机会万达综合体资源优势1——商业资源：万达城市广场，未来晋江城市商业的制高点，将推动区域发展成为城市商业新核心资源优势2——文化资源：五店市传统街区项目，定位闽南文化新街口，打造成为晋江城市形象的重要展示区项目区域未来发展方向推演通过类似发展区域案例研究，研判项目区域未来发展方向『上海·新天地』将上海城市特有的传统文化、历史的风情与现代时尚功能密切融合的一站式消费场所，是上海独特的都市休闲生活示范区『功能特色』极致的城市传统文化与现代化商业功能的融合『南京·1912』南京唯一集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化、品位于一身的时尚休闲商业区及知名品牌的都市休闲生活示范区『功能特色』最繁华最鼎盛的历史时期与现代商业品牌街区的完美嫁接『案例分析小结』URD的核心特质基于晋江城市扩张背景下本项目的发展的机会？五店市文化街区项目：是晋江城市起源所在,晋江城市龙脉、占据着晋江城市源文化制高点五店市文化街区项目功能定位：形成兼具文化展示、休闲娱乐、特色商业、特色宾馆等功能于一体的完整的城市文化功能区五店市文化街区项目城市定位：对接城市功能结构，展示晋江城市文化底蕴，打造成为晋江城市形象的重要展示区中国商业地产第一中国第一家全国最大规模旧区改造的企业、最早跨区域开发、中国第一个商业地产、中国第一个订单地产、中国第一个房地产信托投资基金、亚洲最大的商业院线、中国最大的不动产商……万达开发策略——快速扩张、规模化产品复制晋江万达城市商业地位预判：城市商业的核心，晋江商圈制高点万达的短板：“大而全”的城市商业模式复制，城市特性反应不足都市文化休闲示范区对于晋江城市的意义一个理论：UrbanismVS.Urbanity晋江的Urbanism和Urbanity晋江的Urbanity在哪里？都市文化休闲示范区（URD）——晋江的Urbanity之路＋新天地之于上海三里屯village之于北京WORLDUNION晋江当代产业成果展示地晋江最先进的设计生活体验馆，展示领先的生活理念晋江首家城市情景街区，精品店/酒吧/休闲书吧等高品质商业业态WORLDUNION沉稳/大气/现代简洁/品质水平、垂直的线条打造流动现代的城市形象WORLDUNIONPlan3：公共空间计划Plan3：公共空间计划WORLDUNIONPlan4：形象计划Plan4：形象计划Plan4：形象计划项目发展战略及定位项目发展战略及定位项目商业物业定位商业业态配比定位1——案例借鉴：上海新天地、三里屯village商业业态配比定位2——五店市街区：以文化展示、餐饮休闲娱乐为主要商业业态商业业态配比定位项目商业物业定位商业规模确定：依据项目建筑密度，确定项目商业面积商业体量建议1：在住宅物业开发实现项目成本回收的假定下，商业物业面积最大值31770㎡88商业规模确定：项目商业物业定位商业功能定位方式1——建筑密度上调：市场现有案例建筑密度均在50%以上，因此建议与政府协商提升建筑密度双首层精品步行街商业问题分解方式1——领先商业建筑形式